楼市六月难入夏：市场降温调控趋紧

　　在年初的一波“小阳春”之后，5月的楼市开始整体回落，这背后，是5月以来各地包括部委累计针对房地产的41次调控措施，“因城施策”进入深水区，长效机制正在发挥作用。年内，全国范围调控已超200次。不管是房企的销售数据还是土地市场，增速都出现明显下滑。大部分房企今年都通过抢收来回收现金，如果资金链紧张，房企会加快去库存的速度。2019年依然会是房企比较辛苦的一年。

　　楼市在经历了年后的一小波“小阳春”后，整个五月，市场总体表现延续了2019年初以来的降温。

　　4日晚间，万科公告5月份公司实现合同销售面积366万平方米，合同销售金额579.9亿元，销售金额环比下降3.6%。

　　不仅是万科。整体来看，5月房企业绩虽然有所上涨，但上涨动力不足，销售增速较3、4月出现放缓；土地市场在4月、5月的高潮之后也开始减速。

　　5月以来，针对各地房价抬头趋势，调控政策开始明显收紧，不少地方都出台了本地化的收紧政策。

　　业内人士指出，6月之后，房企销售趋势或将进一步下行，在融资收紧、债务高企的背景下，快销去库存将成为房企当下最主要的回款渠道。总体来看，2019年对房企而言，依旧是个不太好过的“小年”。

　　年内已超200次调控

　　楼市“小阳春”最终还是没有走进夏天。相比于3、4月，整个5月的销售市场略显乏力。

　　克而瑞数据显示，自五月初以来，部分热点城市监管有所收紧，导致部分热点二、三线城市市场有所降温，TOP100房企当月销售增速有所回落，5月当月合计销售金额同比增长5.7%，较3、4月份的12.2%和16.6%有明显回落。

　　这一态势蔓延到了土地市场，全国的土地热潮也失去了此前“昂首向前”的态势。

　　易居中国CEO丁祖昱指出，从成交规模和溢价率来看，今年以来土地市场热度明显升温的走势在维持了仅仅2个月后迅速转缓。

　　首先，土地成交规模回落，结束了此前连续三月上涨势头。5月全国300城经营性土地成交建筑面积达到16317万平方米，环比上月下降了9.3%，同比下降了18.4%。

　　其次，5月份土地市场的溢价率迎来了2019年来的首次回落，相比4月下降了3.2个百分点，为20.2%。

　　另外，从成交均价环比涨幅明显回落（仅为1.6%），也可以看出在政策调控反应迅速之下，土地市场暂缓升温。

　　房企的投资也在放缓。同策研究院数据显示，5月TOP20上市房企土地成交建面1285.58万平方米，环比下滑38.14%，同比下滑34.34%。

　　克而瑞数据显示，开始放缓投资节奏的房企，多数来自龙头企业。TOP10房企有6家企业均在5月大幅放缓拿地节奏。典型的如融创、恒大、万科、新城等。这些企业5月新增拿地金额较前四月平均值下降超过60%左右。其中前四月拿地积极的新城、中海降幅超过80%。

　　中原地产研究中心统计数据显示，5月单月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。年内，全国范围调控已超200次。

　　以住建部为例，4月19日，住建部对6个城市进行预警提示，5月18日又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行预警。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，由于整体经济走势不佳，房价走势也相对平稳，在没有炒作资金大举进入楼市的情况下，市场就不会形成火爆的场面，而且将这个态势也延伸至土地市场。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，最近2个月多地政策出现明显的收紧，特别是海南、广州、苏州、合肥等继续针对房地产调控中部分环节加码调控。

　　融资收紧

　　虽然2018下半年以来，企业外部融资环境有所改善，但是监管层对于资金流入房地产行业仍谨慎。

　　5月17日，银保监发23号文强调，商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，信托进入房地产的通道几乎被全面封堵，房地产融资进一步收紧。

　　兴业研究数据显示，从房地产信托发行的数量和规模来看，今年房企非标融资仍未出现明显好转，从信托发行期限和平均年化收益来看，融资期限在不断下降，融资成本却在持续上升。

　　兴业研究信用评价委员会罗鹏程认为，融资政策收紧影响，更可能表现为房企融资成本的上升。

　　房企偿债进一步承压，不得不通过频繁的借新还旧维持资金链。

　　Wind数据显示，2019年1-5月，房地产行业通过债券融资规模达1077.96亿元，同比大幅增长22.1%。

　　不过，不是所有的房企都能顺利融资。2019年1-5月，有超过60%的发行主体可以通过债券再融资解决自己的债券到期压力，但仍有36%的发行人的债券再融资存在缺口。

　　天风证券分析师孙彬彬表示，今年部分房企资金压力虽有边际改善，但并未出现全面复苏，特别是对于低评级民企，通过表内融资渠道获取融资难度较大，而表外融资仍然面临监管红线，融资结构上较为依赖表外负债的房企仍面临较大的再融资压力，如果叠加内部现金流管理不善，更可能导致企业资金链出现风险。

　　“2019会是房企比较辛苦的一年。”何倩茹称，如果资金链紧张，房企会加快去库存的速度，但由于不同区域的房地产市场存在差异，会采取不同的处理措施。

　　大部分房企今年都通过抢收来回收现金。比如，今年以来，恒大开启的全国楼盘降价促销活动，所有在售项目，包括住宅、公寓以及写字楼，均享有9折优惠，商铺8折优惠。而且这一促销将延期至5月。

　　孙彬彬提醒，房企在追求规模化的同时，也需要保证资金流动性的充足，如何使其在杠杆平衡中寻求发展成为所有房企面临的共同问题。

　　（21世纪经济报道 编辑：林虹）