东易日盛转型困境 进军长租公寓一年后哑火

　　上市5周年，家装第一股东易日盛似乎陷入转型滞涨期。

　　1997年创立的东易日盛，一直在精品家装路线发展，直到2014年成功登陆深交所，其也迎来了自己的高光时刻。

　　然而近几年，东易日盛的净利润增长并不明显，营收增长率也逐年下降，显出乏力迹象。

　　尤其2017年东易日盛高调宣布入局长租领域，设立长租公寓事业部。但其转型之路并不明朗。今年第一季度，东易日盛实现营业收入7.97亿元，虽同比增长11.09%，但涨幅见缩；实现归母净利润-0.8亿元，同比下降28.38%；扣非后归母净利润-0.9亿元，同比下降43.28%。

　　“装修师”做长租？

　　在国家大力推进“租售并举”的政策下，看好庞大租赁市场空间的东易日盛想要另辟蹊径。

　　“依托公司多年从事大批量房产精装木作一体化装修的经验和能力，公司拥有独有的核心技术DIM+数字化装修系统和由14套软件全线打通的全信息系统”，伴随2017年的这一纸口号，东易日盛开始进军长租公寓。

　　然而一年多过去了，东易日盛的长租公寓业务却哑火了。《每日经济新闻》记者翻遍其2018年整年度财报，没有发现任何与长租公寓有关的字眼。

　　随后，记者采访了东易日盛相关负责人，对方表示，目前已不再重点考虑长租公寓业务。

　　实际上，对于东易日盛跨界做长租，业内一向存疑。

　　家装下午茶创始人CEO许春阳就告诉《每日经济新闻》记者，家装运营和长租公寓运营是两码事，基因不同。家装企业的核心优势是装修，对于家庭空间理解力很强，同时供应链能力很强，首先在精装领域会有业绩突破，往后100亿元以上是精装业绩，理论上是有能力进入长租公寓。

　　但长租公寓有长周期、重投入、精运营的业务特点，目前虽然已经有很多装修公司介入长租公寓中来，但更多的是把长租公寓的装修当一项工程来做。

　　长租公寓的竞争壁垒并不在于单纯的房源数量，而在于背后所代表的运营管理能力。随着长租公寓市场的成熟，对于面向个人租户的长租公寓业务而言，精细化运营能力的重要性愈发凸显。

　　另一位家装行业人士则向记者直言，东易日盛做长租公寓不是不可能，因为上市公司对股东要有交代，需要有新的增长点，但目前，家装这块近几年增长乏力，盈利匮乏，很难“腾出手”做跨界。

　　主业滞缓致无力分心？

　　无力分心跨界背后，或许是东易日盛不容忽视的主营业务持续发展问题。

　　有业内人士告诉记者，传统家装公司有一个潜规则，即用设计师来驱动业务和材料销售，还是老式装修公司的做法，因此公司的利润大部分被设计师团队、业务员瓜分走了，剩下30%~40%的毛利，这是家装行业特点。而小的供应商又会出现种种问题。

　　可以说，这是整个家装行业的通病，即遇到了天花板，寻求新的突破口就成了当务之急。

　　从东易日盛的财报可见，公司主要从事面对个人客户的整体家装设计、工程施工、主材代理、自产的木作产品配套、软装设计及精装后的家居产品等系列服务。就主营业务而言，很难突破已有的模式限制。

　　“而且精装市场面临着无利可图、倒赔现金流和质量风险，大部分供货商都变成了出卖劳动力和产能。加上家装行业营销投入多，直接导致成本的增加，获客能力就会减弱。”上述人士表示。

　　据其透露，东易日盛之前和中小装修公司做装修金融，大额分期，还收购了些外地装修公司，想靠金融赚钱，但因为政策大势影响，似乎收效甚微。

　　金融之后，长租公寓被东易日盛视为拓展业务的一条渠道。然而长租公寓客户考虑租不租的时候会把位置、价格和装修综合在一起判断考虑，行业的市场化程度、专业度远远高于精装修的市场化程度。

　　“若不是家装行业仍处在占领市场阶段，大型家装企业无利可图也需要拓展市场空间，以防被边缘化，东易日盛或许也不会轻易跨界。”业内人士直言。

　　“硬刚”长租只求规模溢价？

　　实际上，东易日盛坚持跨界，除规模以外，通过长租公寓装修做增值，或许是更直接的考虑。

　　不过，还有业内人士告诉记者，装修价值的溢价只能通过租赁溢价，同时通过金融回款来补充收益。

　　许春阳则表示，像东易日盛这样的公司，更多是看装修业务能不能变现，因此，通过金融工具和装修业务进行精算，目前批量精装是最直接的，无非是垫资压力，而长租公寓的一大优势就是批量化。

　　从内容模型来讲，长租公寓就是个装修大单，回报模式跟精装修一样。

　　该业内人士进一步解释道，首先，装修公司负责甲方的物业精装修，结算周期一般是在交房前付75%，交房后25%。

　　装修公司对这栋楼负责装修和包销。由甲方给毛坯底价，并用家装方式完成，其中溢价部分由装修公司收取。

　　而装修公司一般会向业主收取装修定金款，同时签订装修合同，精装房的总体情况就是这种，一般会收取10万元大定金。

　　对于装修公司来说，签下合同的那一刻，合同内所有金额就由金融公司垫付了。同理，谁租房，信贷就在谁的头上，由租客还钱。

　　消费金融公司把钱打给装修公司，放款给业主的同时转移支付给了东易日盛。

　　但这对于商家来说，可以直接现金回款，充裕了现金池，加上财务上的账期，没有垫任何款。

　　由此，装修公司把长租公寓做成了金融租赁生意。但这个时候，要考验的不仅仅是企业装修能力，还有运营能力、获客能力，租赁满意度，以及续租率。

　　许春阳直言，长租公寓目前看下来就是金融资产，参与的租客越多，资产就越大。

　　不过旭辉领寓相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，长租公寓运营者需要考虑物业资产的定价，定价权不在自己手上，可能面临大房东涨价的风险。

　　此外，运营能力，集客能力，这些风险点都是有的，拼的就是金融效应和规模效应做的多大，长租公寓至少得有百亿级规模，才能形成一个生意模型。专业的人做专业的事。

　　该负责人告诉记者，施工团队在拿到公寓项目后就会第一时间进场进行前期的定位拆改、砌墙等一些基础前期工作。对于公寓产品来说，早一天开业，就意味着早一天营收。这也是公寓的核心竞争力。

　　据了解，常规的住宅装修在6个月左右，而公寓的装修基本在3~4个月，有营收压力，对工期的追求是极致的，与住宅不同。

　　出于成本控制的考虑，长租公寓不可能像酒店一样配备那么多维护人员，所以对装修质量和耐久性要求很高。一般来说，三年后装修就得翻新，否则就会影响房租价格。可见，长租公寓并不好做，跨界有风险。

　　家装跨界长租还欠一堂“专业课”

　　不过在如今的家装行业，“跨界”的思路和需求并不少。家装企业做长租，怎样才能有正面效果？

　　业内人士表示，如今，酒店系、金融系、地产系、施工系企业都来做长租，每家都有每家的优势，关键看对行业熟悉程度，长租公寓目前普遍做得比较多的是包租形式，目前正在往委托管理、品牌输出和运营管理方面转型。

　　未来，长租公寓是品牌输出和资金实力的角逐，房企系长租，还是施工系长租，关系反而不大。

　　前述旭辉领寓负责人告诉《每日经济新闻》记者，首先，快速营建、良好招租才是关键，并提供供应商资源和户型标准。

　　许春阳认为，长租公寓对运营能力要求还是比较高，高于家装的运营要求。从企业自身来看，家装这块本身是有优势的，在精装修板块有一定机会。公装板块也有一定机会。

　　“长租公寓如果真要做，运营能力是最重要的。长租公寓是低毛利的商业模型，一定要有足够大规模，这里指的是10万套以上。”

　　58安居客首席分析师张波则表示，应该更为客观地来看企业的多元化发展，包括向上下游行业的衍生式发展。对于专业的装修企业向长租领域发展，的确有可能培育企业自身“增长极”。但在租赁行业发展过程中，考验企业的不单是对于租赁房源装修的品质把控能力、装修成本控制能力，更重要的是房源获取和出租能力、资本运作能力、精细化运营能力。

　　企业多元化能否成功，本质上还是要看是否具备相匹配的核心竞争力，如果在全新领域内打造核心竞争力，这个并不简单，成功的难度也较大。　每日经济新闻记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤