金地画风突变 净负债率升至78%

　　一向稳健的传统龙头房企金地集团，在行业调整周期却逆势发力，进取扩张。

　　8月27日，金地集团公布2019年中报，上半年签约金额855.7亿，同比增长35.68%；营业收入224.83亿，同比上升48.78%；归属股东的净利润36.32亿，同比增长51.65%，明显高于同业。

　　作为老牌龙头房企“招保万金”之一的金地，曾因错失三四线扩张红利而沉寂数年，近三年来，金地规模增速重新加快，带动营收和利润增速也同步上扬。

　　与此同时，金地在土储和投资上也更显进取，上半年斥资298亿拿地46宗，净负债率升至78%，为近五年来最高水平，也逼近公司此前80%的红线。

　　值得注意的是，在母公司不断的资产注入之下，金地商置增速更快。上半年销售261.7亿的金地商置，拿地已超250亿，双方的同业经营隐忧凸显。

　　逆势扩张

　　借上半年市场回暖，金地销售规模大幅增长。

　　其中，一二线城市的销售占比达到70%，南京、上海的销售额均超过60亿元，杭州单城销售更接近70亿元。

　　财报显示，为应对未来难以预测的市场环境，金地于2019年初就已启动销售激励行动，抓住市场窗口努力回款，回款率超过80%。

　　天风证券分析师陈天诚认为，业绩快速增长主要源于房地产结算收入快速增长。过去两年公司处于销售规模扩张期，当期房地产业务的结转量显著提升。

　　上半年，金地确认结转收入 200.33 亿元，同比增加54.04%，实现结算均1.46万元/平方米，同比大幅提升41.4%，带动房地产业务毛利率40.37%，同比增加 2.13 个百分点。

　　“不唯规模论”的金地，上半年强劲的拿地姿态，却充分显示了对规模的渴望。

　　上半年，金地获取了46宗土地，总投资额约554亿元，权益投资额298亿元，权益金额占比约54%；公司新拓展了土地储备约675万平方米，其中权益储备约399万平方米，权益面积占比约59%。

　　从城市线分布来看，一二线城市的总投资额占比约 77%，总拓展储备面积占比约 68%。

　　目前，金地土地储备达到4760万平米，权益土地储备2550万平米，其中一二线城市土地储备占比80%，在一定程度上保障了金地未来规模的增长。

　　激进的土储策略导致负债率大幅升高。金地董事长凌克曾向21经济报道表示，金地并不会把资产负债率推得太高；一般总资产负债率在60%-70%之间，净资产负债率在50%-80%之间。

　　目前看来，两者已然逼近红线。上半年，金地的资产负债率为 69.56%，净负债率大幅上升至78.01%，去年年末仅为57.36%，为近五年来最高。

　　不容乐观的是，下半年房地产市场面临放缓。

　　招商证券分析师李洋认为，全年来看，金地收入增速或有回落。2018年结算均价大致1.8万元/平方米，考虑到前两年不含税销售均价不到1.7万元/平方米，所以2019年结算均价或有个位数回落，预计全年收入增速或收敛至20%上下。

　　金地商置业绩快速增长

　　与母公司步伐一致甚至更快，作为金地旗下子公司，自2012年金地集团收购星狮地产并改名为金地商置以来发展堪称迅猛。

　　财报显示，2019年上半年，金地商置实现销售额261.68亿元，同比增长64%，营业收入30.62亿元，同比增长77%；实现归母净利润11.58亿元，同比增长93%。

　　金地商置迅猛发展的背后，闪现着金地集团不断资产注入的身影。

　　2013年，金地商置发布公告称，计划以12.73亿港元向母公司金地集团收购沈阳、西安、宁波、天津及北京多项物业权益，近150万平米土地储备。

　　得到母公司支持的金地商置此后一路高歌，在进行了一系列的收并购动作之后，日益发展壮大。

　　金地集团设立金地商置的初衷是发展商业板块，作为商业地产平台，但从金地集团注入项目，以及金地商置收并购的一系列动作来看，仍以开发业务为主。

　　翻阅往年财报发现，2012年销售为零的金地商置，2013年取得42亿元的销售额，2016-2018年，金地商置分别取得201.5亿元、452.76亿元、490.29亿元的销售额。

　　不到十年的金地商置，销售增速却已超10倍。虽金地集团近些年来销售额也有上升，但增速远不及金地商置。

　　且从金地商置的土储资源来看，绝大部分位于一二线城市，属于优质地块。

　　财报显示，截至2019年6月30日，金地商置拥有土地储备1541万平方米，同比增长15%，其中90%位于一二线城市，而位于三线城市的土地储备仅有10%。

　　同时在A股和H股拥有双平台、多平台的公司，在房地产业内大量存在，如万科、招商、绿地、金地等。这与A股更看好住宅业务，而H股更有利于持有类地产有关，也是拓展更多的融资渠道。

　　但双平台为企业带来便利的同时，也存在同业竞争困扰。

　　目前，定位商业地产平台的商置，住宅开发业务越来越大，金地集团和商置的开发业务在很多城市都有重合。

　　易居研究院智库中心总监严跃进表示，一般来讲集团下面的公司不会分走集团利益，但如果子公司和集团的业务发展出现冲突，可能会引起部分企业的内部竞争。

　　金地商置负责人表示，成立商置的初衷，是为集团的商业地产找到发展路径和载体，但随后在市场和公司发展中，这一定位受到了挑战。

　　众所周知，在中国单纯发展持有物业如果没有金融作为支撑，很难运转，因此，早在几年前，商置就将定位调整为持有物业和销售物业并重，以销售的高周转资金，促进持有型物业发展，从而进一步扩大公司规模。

　　金地商置从一开始就具有强烈的金融、资本化特征。从开发业务的并购，到持有商业、产业地产、长租公寓等业务，商置都将谋求持有物业的资本化，未来要做资产管理平台和城市运营商。

　　凌克表示，在金地的整个盘子中，金地集团偏重做住宅开发，金地商置则集地产综合开发和资产管理平台为一体，是代表未来商业模式的城市价值集成商。

　　未来，实现金地集团和金地商置之间的协调发展也显得愈发重要。

　　（21世纪经济报道 张晓玲,林诗苑,李洋 编辑：黄锴）