时代中国“全员营销”背后压力隐现

　　在市场下行的今天，现金流意味着房企的生命线，时代中国要化解眼前困境，必须左手去化右手融资，“全员营销”或是不得已之举。

　　广州海珠石岗路，标有“时代中国”字样的围挡圈住了一幅土地，这正是该公司两年多前拿下的“地王”项目。

　　从现场来看，自去年8月动工以来，项目施工进展并不快，达到销售条件似乎遥遥无期。

　　“地王”占用的20亿资金对于一家中小房企来说是个不小的负担。近几年，时代中国大举扩张，迅猛拿地，导致负债大幅增长，经营性现金流已连续6年为负。

　　而时代今年前8月销售431.4亿元，仅完成年度目标的57.52%，现金流压力隐现。

　　9月3日，时代中国紧跟中国恒大，传出“全员卖房”的消息，销售指标甚至和裁员挂钩。

　　分析人士称，在市场下行的今天，现金流意味着房企的生命线，时代中国要化解眼前困境，必须左手去化右手融资，“全员营销”或是不得已之举。

　　负重前行

　　作为一家中小型民营区域性房企，时代中国过去几年的操作可谓大胆。

　　2017年3月29日，时代中国以20.37亿元从20多家房企手中夺得广州海珠石岗路地块，楼面地价约5.5万元/平方米，创下广州土地市场的最高单价纪录。

　　链家信息显示，目前，该地块周边紧挨着的项目金融街融御均价是62000元/平方米、越秀星汇海珠湾新房均价58000元/平方米，临近的雅居乐海珠小雅新房均价为56000元/平方米，均与时代中国的土地楼面价相差无几。

　　高企的地价让项目入市困难，陷入尴尬。8月6日，时代中国董事会主席岑钊雄在年中业绩会上称，该项目明年应该可以推出市场；财报显示，项目将于2021年竣工。

　　事实上，时代过去几年在土地市场表现进取。时间拉回至2015年底，时代中国在短短两个月内，在广州、佛山连刷三次高价地；2016年重仓东莞拿3宗高溢价地块，溢价率均在400%以上，其中一块甚至超过500%。

　　在冲刺千亿的节骨眼，时代中国拿地也未放缓。2019年上半年，公司新增拿地金额187.6亿元，已超出去年全年的实际拿地金额。

　　此外，公司上半年拿地销售比为60%，较去年全年拿地销售比提升39个百分点，亦较TOP100房企上半年平均拿地销售比高出18个百分点。

　　值得注意的是，时代中国上半年所获取的土地溢价普遍较高。其上半年共拍得土地21幅，其中除了广东汕头市澄海区的地块之外，拿地的溢价率皆在33%以上，河源地块溢价率更是达104.8%。

　　克而瑞研究中心认为，时代上半年积极拿地的主要原因，是为了补充去年远低于平均的拿地金额，并为未来销售规模增长打下基础。虽然市中心高溢价的项目远比市郊低溢价的项目在销售风险上要低，但在大部分城市限价令未有放松的前提下，未来项目结转时对公司利润率会有一定压力。

　　进取的土地策略令时代在三年内实现业绩翻番，但代价也很沉重