买公寓落户？部分城市销售吃紧

　　实施“买公寓可落户”政策的城市正在扩容。

　　9月16日，“宁波发布”官方微信消息称，从9月15日起，宁波市正式施行户口迁移新政。新政在去年出台的政策基础上大幅度放宽人才落户、居住就业落户条件，取消老年父母投靠落户限制，并新增了租赁落户和投资创业落户，明确规定“商业用房或办公用房可落户”，即购买公寓也可落户。

　　事实上，在宁波之前，已经有六安、长沙、佛山等多个城市相继出台商业可落户的相关政策。

　　那么，“买公寓落户”政策对当地楼市影响几何？近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份，对宁波、长沙等地的公寓市场进行了调查采访。

　　多城实施“买公寓落户”政策

　　所谓公寓，即在商办用地上开发的居住产品。公寓的地价相比住宅用地便宜，且大部分为精装修，一些还有酒店式服务，总房款相比同区位住宅更低。但由于是商业用地，公寓的土地使用权通常只有40~50年，且不能落户，也没有学位。

　　随着宁波户口迁移新政的实施，购买公寓也可以落户了。

　　位于宁波江北新三江口板块的朗诗清澄项目，是朗诗进军宁波的首发作品，目前项目主推40~70平方米公寓。近日，《每日经济新闻》记者通过安居客APP联系上该项目置业顾问小陈，据其介绍，从9月15日起，只要购买了公寓产品就可以落户。

　　自从今年7月25日宁波出台购买商业公寓可落户的政策后，宁波商业公寓市场成交量有所增加。“中秋小长假期间，项目到访量明显增多。”小陈告诉记者，购买项目可享有学位，但“有房有户口的一表生优先”。

　　目前，该项目在售平层价格14500~16000元/平方米，最低全款仅需60万元左右。记者在安居客上查询发现，在同一区域，距该项目约4公里的在售项目中海枫桥里均价则达26000元/平方米，面积最小的91平方米户型，首付三成也需要70万元左右。

　　“购买公寓可落户，其出发点还是源于当前宁波对人才导入的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，宁波的这种政策可认为是通过千方百计和多种渠道等模式，积极鼓励各类人才落户。“但客观来说，户籍政策一放松，预计将使得此类公寓项目后续认购的性价比提高，有助于交易的上升。”

　　事实上，宁波并非第一个实行商业公寓落户政策的城市。早在2018年，六安、长沙和佛山就已相继出台类似政策。

　　2018年7月19日，长沙市就已明确，通过购买、受赠、继承、自建、单位分配等途径，拥有了住宅、商业用房或办公用房合法所有权的，实行“一房一户”落户，可以将本人户口迁入该市房屋所在地城镇地区。

　　“公寓和住宅一样可以参与摇号，读公立学校。”长沙市湘江世纪城某中介小陶告诉《每日经济新闻》记者，目前购买长沙公寓不限购不限贷也不影响今后住宅购房名额，“只要在长沙有唯一一套住房，不管是住宅还是公寓，是可以享受周边的教育配套，就近读书的。”小陶同时也指出，虽然公寓产品也可以与住宅一起参与摇号，但一般还是会根据先住宅后公寓的原则。

　　而在2018年6月，安徽六安出台的《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见》就明确规定，凡是购买存量公寓的，可享受与该区域住宅同等的入户、上学、参加城乡居民基本医疗保险等政策。同年11月，广东佛山市也推出积分入户新规，规定购买公寓不仅可以办理积分落户，还可以积分入学。

　　“购买公寓可落户，其出发点还是源于对人才导入的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，这种政策可认为是通过千方百计和多种渠道等模式，积极鼓励各类人才落户。“但客观来说，户籍政策一放松，预计将使得此类公寓项目后续认购的性价比提高，有助于交易的上升。”

　　公寓市场供量巨大致销售吃紧

　　公寓产品近年来屡受市场青睐，除了拥有优越的地理位置、低于周边住宅项目的价格外，最大特点就是不限购。在各地限购政策之下，不限购的公寓满足了很多人的购房需求。

　　华星研策2018年年报显示，2018年宁波公寓供应面积为45万平方米，成交面积为32万平方米；成交均价为15178元/平方米，环比上涨近30%。另据宁波中原地产数据显示，今年上半年宁波公寓产品总供应面积83.7万平方米，成交面积为31.2万平方米，同比上升67%。

　　宁波中原地产相关人士向《每日经济新闻》记者表示，“今年上半年，宁波市公安局出台购买公寓可落户的意见稿时，宁波公寓市场的供销在3、4月就出现了一波明显增长，到7月正式文件出台后反而不那么明显了。”

　　“相比住宅，宁波各区公寓价格相差不多，平层在12000~16000元/平方米，复式精装修在18000~21000元/平方米。”宁波某公寓项目相关负责人告诉记者。

　　再看已实施了落户政策满一年的长沙公寓市场。“去年新政出台后，公寓成交量有了明显增长，特别是政策刚出台的那几个月。”小陶告诉记者，上半年公寓成交量有所下降。

　　小陶的说法在湖南中原地产得到了印证。据湖南中原地产数据，截至今年8月，长沙公寓累计供应量为140.7万平方米，同比上涨95.8%。其中8月单月供应近40万平方米，为近两年月度供应最高峰，今年前8个月供应量已为去年全年供应量的89%；成交面积68.9万平方米，同比下滑17%；成交均价15725元/平方米，整体供销比2.04。

　　“由于商业性质用地待开发量大，商铺和写字楼去化周期长等因素影响，公寓成了去化商业用地的主要方向。”湖南中原地产分析指出，目前长沙整体供应量大，市场竞争激烈，然而意向购买群在一段时间内却没有明显增量，从而导致今年以来长沙公寓市场销售吃紧。

　　尽管目前宁波、长沙等地已可通过购买公寓落户，但据《每日经济新闻》记者了解，大多数城市非住宅性质的公寓产品依旧无法落户，自然也不能作为学区房。而且，公寓产品大多使用的是商业水、电，且未通天燃气，水、电价格比民用水电要高出近一倍。虽然现在市面上也有民用水、电、天的公寓，但仍是少数。

　　“公寓可落户，这其实属于一个倒退政策。”中原地产首席分析师张大伟指出，一些城市在土地出让时商业地块规划过多，导致商业地产过剩，而在限购政策下，无论是投资需求还是刚性需求均被遏制。因此，一些城市通过给予公寓落户、入学，甚至民水、民电、通燃气等政策，在化解商业库存的同时，也是对房地产市场各类需求的一个补充。

　　严跃进也表示，“尽管目前多个城市已出台了这一政策，但并不能理解为购房政策的放松，后期或将带动此类物业交易的价格反弹。”每日经济新闻