房贷难批、公积金收紧、三套停贷!年底买房会越来越难吗?

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今年的“金九银十”格外特别……

开发商做好了“割肉”准备，打折促销、抢收回款；但是楼市调控持续收紧，多地陆续升级限购限售，打击炒房的同时难免误伤刚需刚改。

近几天，房贷也连连传来“坏消息”。先是央行连续第5次拒绝降息，再是二三线城市房贷收紧，部分银行甚至直接“停贷”。

现在，对大多数购房者来说，能不能买到房子才是最重要的。

【1】二三线城市房贷收紧部分银行直接按了“暂停键”

据证券日报：近日，北上广深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，房贷收紧趋势目前主要出现在二三线城市，不仅房贷利率较高，而且上调了二套房贷款首付比例。同时，不少银行表示，目前银行额度紧张，放款速度较慢，部分银行甚至直接暂停了房贷业务。

目前，楼市整体收紧，虽然LPR利率维持稳定，但实际房贷利率取决于银行加点，部分地区的利率已经有所增加。

据业内机构统计数据显示，2020年9月（8月20日-9月18日），全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，环比下降1个基点，录得连续9个月下调。

但在热点城市，实际房贷利率远高于全国平均数。据统计，9月份首套房贷款平均利率最高为无锡5.91%，LPR加点126BP。此外，合肥、成都、南宁3个城市首套房贷款平均利率分别为5.88%、5.86%、5.84%。

此外，多城还提高了首付比例，例如沈阳、无锡。其中沈阳的二套房首付比例提升至50%，无锡二套房比例不低于60%。

房贷重新收紧的两大信号已经很明显：一方面是5年期LPR继续下降的趋势终结；另一方面不少地方调控升级，房企融资收紧。这次房贷的部分收紧其实也是对房价过热的城市发出了一个预警，这一轮在二三线城市出现的房贷收紧，可能将在更多城市延续。

【2】公积金政策收紧贷款总额度下调

9月23日，东莞市住房公积金管理委员会官网发布《关于调整部分住房公积金贷款和提取规定的通知》，通知称，调整公积金最高贷款额度，首套房最高贷款额度由120万元调整为90万元；二套房最高贷款额度由80万元调整为50万元。

其表示，截至8月底，东莞市公积金结余资金比上年底出现-28%的历史性负增长，个贷率从去年同期72.95%持续攀升至87.69%，上升了近15个百分点，已超出85%的流动性预警警戒线，8月市住房公积金管理中心已发出一级预警。

东莞不是首个收紧公积金的城市，在此之前已有数个城市，不同程度的收紧了公积政策。

7月15日，内蒙古发布新政，购买第三套房将不能申请公积金贷款；严格执行“职工个人住房公积金贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住住房”；取消借款人“同户籍”家庭成员购房也可使用公积金贷款的政策。

8月3日，安徽阜阳发布新政，停止向购买第三套住房的职工发放公积金贷款。此外，缴存职工第二次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

8月7日，合肥出台公积金新政，在延长贷款年限至30年的同时，也明确了离婚贷款次数——婚前公积金贷款次数在婚后合并记入家庭贷款次数，婚姻关系存续期间家庭的公积金贷款次数在婚姻关系结束后分别记入当事人贷款次数。

9月1日，合肥出台公积金资金流动性风险预警管理办法，一旦公积金资金紧张，有可能会采取调整收紧住房公积金提取、贷款使用政策；暂停办理异地缴存职工家庭在本地购房申请贷款；启动“公转商”贴息贷款；实行贷款轮候制；个人公积金贷款上限打折等措施。

【3】长春调控升级三套禁止商贷

9月23日，长春市人民政府官网发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》。通知调整商品住房信贷政策：购买首套商品住房贷款最低首付比例不得低于30%，购买二套商品住房最低首付比例不得低于40%；不予发放第三套及以上商品住房贷款。

长春作为8月约谈参会城市之一，不出意料的出台了楼市新政。除了常见的增加供应、稳地价、发展租赁住房、规范房地产市场秩序，长春的楼市调控选择了如沈阳、无锡一样对房贷下手。不仅提高了首套二套的首付比例，还直接对三套房禁商贷。

【4】调控升级房贷收紧买房越来越难

过去三个月各地陆续调控，购房资格和贷款政策都在收紧，这个趋势其实是正确的，原因有很多。

首先，二三线城市人口涌入减慢，除了个别强二线城市还能不断虹吸周边人口，大多数城市都面临着人口增加减慢，拉动楼市动力减弱。

其次，除了部分热门城市外，大多是二三四线城市的房子基本处于供大于求状态，而且这些城市现有的银行贷款总额经多年积累，总量已比较庞大。

再次，宏观调控趋势已定，监管部门给房企划了3道红线，去杠杆也已经成为金融乃至整个经济系统的重点。银行贷款作为房地产交易的重要一环，也要有所动作，通过适当收紧贷款来配合调控楼市。

最后，“年末房贷难”算是常见的情况了。每年各大银行提供房贷的总额度是基本确定的，而且有限的额度还会在年初用掉大部分。今年一季度虽然受疫情影响，商品房成交量锐减，但随后的二季度各地楼市快速回暖，如深圳、杭州、南京、东莞等热点城市甚至出现了抢房、楼市过热的情况。临近年末，房贷额度所剩不多，申请住房贷款会比现在更加困难。

对今年着急买房的刚需、刚改购房者来说，宜早不宜迟。

大概率要调控的城市，除了唐山、银川，其他的都已发布新政，具体规则已定，无需担心看房选房时突发变化；虽然LPR利率稳定、全国平均利率稳定，但部分城市已经开始上调首付比例、房贷利率，赶着“金九银十”买房，大概率能比年末贷款更容易，利率更低。

（来源：房天下）

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