长三角城市预测!这几个城市经济再好,也得挑着买!

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2021-02-04
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朱婷下赛季回国

近日有关于朱婷下赛季回国的话题受到了许多网友们的关注，大多数网友都想要知道朱婷下赛季回国问题的具体情况，那么关于朱婷下赛季回国的相关信息，小编也是在网上收集并整理的一些相关的信息，接下来就由小编来给大家分享下小编所收集到的与朱婷下赛季回国问题相关的信息吧。

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来源：大胡子说房，已获授权转载

关于长三角的实力，还是简单说一说，长三角经济规模中国第一，以全国2.2%土地面积和全国11%左右的人口，创造了全国20%以上的GDP。

长三角很多城市都非常有“钱”，真正的“高手如云”，如果你GDP低于7000亿，前十名都排不进！

但就在这高手如云的长三角城市群里，真的不是所有城市都有投资价值，一不小心，可能就掉坑了。

我们一一来剖析，首先长三角的绝对龙头城市，上海，就在前几天已经出台调控，从9月开启的上涨行情，不到4个月戛然而止，大胡子李老师对这两年的楼市行情的趋势归纳为：牛短熊长，就是牛市很短，但熊市很长，调控之后可能房价要横盘很长一段时间，但只要一回暖，速度可能就非常快。

那上海的牛市是不是已经过去了？作为长三角龙头，上海如何买房？还有旁边的杭州以及各大长三角城市又该如何？一个个来看。

【1】

上海：长期上涨是趋势

上海房价已经到达底部，已经到了入手时机。

如果去年入手上海的，整体上涨至少5%以上，部门板块上涨20-30%。

哪怕1月份上海已经加码调控，但本身城市的价值就决定了上海不可能沉寂下去，只是稍作调整，只要机会来了，长期上涨肯定是趋势，对上海楼市的走向，李老师判断是：

调控虽至，但2021年上海房价还是会平稳上涨。

那上海如何买？

先记住一个大方向：内环随便买，中环挑着买，外环谨慎买，外环以外最好不买。

哪怕是魔都，买房也不是闭眼买。

在具体的板块上，李老师建议：浦东买房重点关注陆家嘴，张江、金桥、外高桥保税，而临港哪怕放宽限购也不建议大家买。

另外，在上海买房，牢记以下几点要点：

1、上海买房，一定要瞄准了地铁房来买。上海有59%的小区都离地铁站不到1公里，属于典型的地铁密集城市。小区远离地铁，属先天性残疾，未来跑输大市！

2、市区买房，除非有超级好学区，尽量买次新房，楼龄不要超过20年。

3、金山、奉贤和崇明是上海买房三大坑，除非是在该区工作的人，否则不建议买。

【2】

高期待的杭州，仍然有价值

2020年的杭州，肯定是魔幻的。

自4月开始，2020年每月的二手成交量都明显大超去年对应月份。2020年截至12月28号杭州全市（不含临安）二手房成交约10.2万套，环比2019年的8.1万套上涨幅度为25%左右。

10.2万套，这个数据是什么概念？

翻看杭州8年楼市成交历史，虽然不是第一高，但也是第三高，在疫情之下，杭州去年整体成交还能破10万套，足够体现楼市的火热。

并且还一度出现个别盘的爆火。

比如一楼盘6万人摇号，创史上最多人摇号记录；

比如一楼盘中签率低至0.5%，创最低中签记录；

杭州的火热，到底为什么？

根本原因在于人口的爆发性增长！

2019年，杭州人口增长55.4万，全国城市增长第一，占了全浙江一半的人口增长比例！

结合2-8月，杭州医保参保人数增加30.5万预测，2020年杭州人口增长至少在50万以上甚至超2019年！

这就是杭州去年楼市火爆的核心原因。

不过去年年中杭州已经出台调控，可惜和深圳一样，成交量只是短时间压抑，年底成交量还是翘尾，1月份为了抑制杭州打新热，更是精准出台调控，至于对楼市影响如何，还得看接下来几个月的表现。

对于杭州如何买房，务必跟着城市发展规划走，其次最大标准就是跟着产业布局走！

这是杭州买房最核心、最典型的策略！

杭州的城市发展规划的核心在于三江一湖、一带两走廊。

三江一湖：钱塘江、富春江、大运河，西湖。

其中以钱塘江为核心，这是杭州的绝对中心和CBD所在。

一带两走廊：钱塘江经济带、城西科技走廊、城东智造大走廊

钱塘江经济带＞城西科技走廊＞城东智造大走廊

基于以上，在杭州选筹核心关注以下几个板块：

一带：钱塘江经济带，重点关注——钱江新城、钱江世纪城（奥体周边）、萧山经济开发区、滨江长河。

走廊1——城西科技走廊：重点关注杭州未来科技城（阿里巴巴总部）、青山湖科技城

走廊2——城东智造大走廊：杭州经济开发区（下沙）、大江东产业聚集区

大胡子李老师也根据资金预算，给大家做了优先级别的排序：

资金充裕核心关注：钱江新城＞钱江世纪城；

其次关注城西科技走廊：未来科技城＞青山湖科技城；

资金紧凑者最多可关注城东智造大走廊：杭州经济开发区（下沙）

杭州不限购中，最有价值的买房区域：临安！优先考虑青山湖科技城，其次跟着16号线地铁去买。

桐庐、淳安、建德都不建议买，除非当地自住，尤其是千岛湖的所谓旅居养老房，从投资角度绝对是个大坑！

【3】

有点尴尬的南京，大概率得横盘

说起南京，虽然教育实力非常雄厚，但在整个长三角城市中，地位确实有点尴尬。

2019年全江苏人口增长20万，不如杭州人口增长的一半，而省会南京增长只有7万。

近10年南京人口增长区区50万，而长三角另一城市合肥，10年人口增长248万！

人口增长乏力，代表南京对人口的吸引力在下降，这也是南京房价上涨的核心硬伤。

没有人口的流入，对房价的上涨自然没有支撑力，这也导致南京的库存量一轮攀升的原因。

截止2020年11月18日，南京楼市新建商品房库存攀升至55374套，同比去年同期，多出近1.2万套库存量。

5万多套的库存又是什么标准？

回看南京过去楼市，除去2014年的高库存之年，过去那么多年超过5万套的库存非常少见。

如果没有大量的人口涌入和绝对的利好政策出炉，2021年的南京大概率会陷入低迷横盘。

所以2021年想买南京的，除学区房之外，不必着急！

在南京买房，大胡子李老师建议牢记最核心原则：

新街口为核心+4大城市副中心（河西新城＞江北新区核心区＞南站新城＞紫东核心）；

鼓楼是追求顶级学区的首选，滨江板块兼顾地段和景观，也是购房优选。名校云集的新街口板块，是地段和学区结合得不错的板块。

如果总价在300-400万，大胡子李老师重点推荐江北核心区、紫东核心区以及江宁百家湖、九龙湖！

而南京也有要注意避开的坑，一个是低于2万/平方房产不建议碰。另外往北的六合，往南的溧水、高淳属于不限购区域，除非当地刚需买来自住，投资角度不建议买。

【4】

低迷的苏州，或将迎来下跌

和尴尬的南京相比，2020年的苏州楼市也并不火热。

首先是每月成交面积低于供应面积，库存去化周期不断走高，商品房成交价同比上涨非常微弱！

2020年的苏州楼市就已经处于供大于求的局面，而且整个市场还处于库存不断增加的态势之下。

可以预见2021年的苏州库存只会高不会少，基于这样的大环境之下，大胡子李老师给出苏州今年楼市的预测：在没有明显政策利好刺激之下，苏州楼市会呈低迷甚至局面降价状态！

所以想在苏州买房，除优质学区房需在3月前入手外，买房可做充分对比考虑后再入手！

苏州的选筹逻辑是：

有实力的，优先考虑“园区、姑苏、高新区”，这是苏州三点一线黄金发展轴。

尤其是园区，是苏州买房的绝对首选，其中金鸡湖板块是重点；

偏好传统优质学区和生活便利的，考虑姑苏区；

资金相对弱一些考虑高新区。

资金有限的，往南北两边走。向北可重点考虑相城高铁新城，向南重点关注太湖新城。

投资不建议买张家港和常熟，作为环沪城市：太仓尤其是昆山的地铁盘，是环沪投资的首选。

【5】

积蓄力量的合肥，还会有一轮复苏

合肥在2020年底的几个月，已经出现了明显的翘尾行情，看来跟随上海上涨的，不是苏州杭州，而是合肥。

去年合肥的二手房成交共83344套，同比上涨6.67%，单单12月份，全市二手房成交11788套，成交面积111.36万平方米，比11月上升32.05%，比去年同期上涨139.59%。

合肥在去年年底明显走出了独立行情！

并且合肥二手房房价已经连续涨了12个月！最新一期的冰山数据“100城二手房冰山指数涨幅排名”中，合肥以月涨幅2.1%排名全国第六！

截止到12月末，全市结转可售商品住宅面积为800.21万平米，按过去1年的月平均成交量计算，全市商品住宅库存去化周期为7.29个月。

也就是说，供少于求大趋势之下，今年合肥楼市迎来明显复苏的基础。

但要注意的是，合肥不可能像上海这样全面复苏，所以在合肥买房一定要选对区域和板块！

首先不管自住还是投资，政务区都是首选。政务区发展成熟，不管是作为就业中心，还是在建3/4号地铁交汇点，都是合肥的价值顶点。

其次，关注西和南两大核心发展方向。西有高新区、大学城，以科研为主，高新区重点看蜀西湖；南有巢湖、省府、金融后台服务基地，以商务、金融为主，重点看省府金融板块。

合肥新区繁多，老城区大量人口外移，除了中心政务区，投资不选老城。

新站区多劳动密集型产业，工业区与住宅混合，并不宜居，虽便宜，但也不是价值洼地。

【6】

长三角其他腰部城市，谁能脱颖而出？

长三角除了以上重点提及的城市之外，最受大家关注的其实还有一部分腰部城市。

尤其是长三角腰部五虎上将：无锡、宁波、南通、常州、徐州，这几个城市又价值几何？

这几个城市在去年的房价涨幅榜中，五虎有四虎都榜上有名，甚至还排在涨幅前二十。

这也足以证明腰部五虎的价值，但这5个城市还是得挑着买。

先看宁波，在库存去化放缓，政策不断打压下，宁波楼市2021年将会迎来横盘甚至下跌的局面。

所以当下入手宁波，大胡子李老师给出的建议还是充分考虑对比再做选择。

宁波的选筹逻辑是：

宁波发展核心方向是东扩，能买东部板块不买西部。重点关注CBD东部新城，或者以东部新城作为核心点向外延，进行平衡买房！

基于此，李老师给出几点大方向：