“躺”了两年多,成都主城两大重点地块按下“启动键”

龙天气

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近几日“新政”刷屏,或许少有人注意到,3月22日,成都市规划和自然资源局发布公告,来自主城区的4个住宅项目都已取得建设工程规划许可证。

这4个项目分别是拿地不久的德商武侯新城“第一子”、龙湖茶店子11.88亩“袖珍”地以及出让时间要追溯到2018年的兴光华地块与南三环包江桥71亩纯住宅地块。虽然节奏有快有慢,但好在,施工建设按下“启动键”,也意味着新鲜的住宅供应又近了一步。

青羊区·兴光华项目

?拿地档案 宗地位置:青羊区文家街道办事处蔡桥社区1、2组,华严社区7组出让时间:2018-12-14净用地面积:58.03亩土地用途分类:纯住宅成品住宅建设比例:100%计算容积率:2.5建筑密度:不大于20%建设要求:配建计容建面不小于14500㎡的租赁住房成交楼面地价:9900 (元/㎡)开发商名称:成都市兴光华城市建设有限公司

本项目位于青羊区外光华板块,光华大道以北,西南侧与地铁4号线蔡桥站直线距离约400米,东侧与草堂小学子美分校仅一墙之隔,南侧紧邻在建的绿地跨贸港,西侧靠近绿地新里城,商业方面,近有绿地熙世界购物中心,直线两公里范围内有鹏瑞利广场与万达广场,地理位置条件出挑。

按照文件资料显示,该项目规划建设净用地面积约38686㎡,规划总建筑面积为149177.55㎡,地上计容建面为96701.42㎡,住宅计容建面为96398.49,其中包含租赁住房面积14527.7㎡(这之中,60-80㎡户型占比为30.17%,80-100㎡户型占比为41.53㎡,100-120㎡户型占比为28.30%)。 根据规划,该项目由13栋住宅组成,其中3#为租赁住房,共18F,位于项目西南角,面向绿地跨贸港,商品住宅楼栋楼层分别为15F、17F、20F,首层均为架空层,整体呈围合式布局。

2018年青羊区一共只出让了3宗住宅类用地,其中2宗即现在的人才公寓项目——城投梧桐博雅,已于去年10月开盘入市,另一宗即兴光华拿下的这58亩纯住宅用地。(土地出让回顾>>>15940元/㎡ 竞价91轮!阳光城吞下成都最高起拍价地块)

一晃两年多过去,同日阳光城拿下的一环旁袖珍地块——阳光城檀悦项目已基本清盘,本宗地才终于有了大动静,只是面对的市场环境已然不同。——区域商品住宅从“供不应求”到“供大于求”。统计显示,2020年青羊区商品住宅备案成交约24万方,新增供应约56万方,供销比达到2.33;与此同时,青羊区8成房源成交单价超过2.5万/㎡,已成都最具代表性的“高端竞技场”。

——因拿地较早,拿地成本争得了一定优势。仅2019年以来青羊区已出让住宅类用地15宗,合计面积约1063亩,其中10宗楼面地价超过13000元/㎡(部分还需要移交统筹住房)。今年1月7日,建发以楼面价13700元/㎡+14%的统筹住房配建比例拿下了青羊区69.64亩住兼商地块(并须在宗地内配建占宗地计容总建面比例30%的人才公寓),就位于本宗地北侧。(相关阅读>>>建发13700元/㎡落子青羊 华发16000元/㎡再度摘地三圣乡)“竞争对手”虽多,但楼面价9900 元/㎡+不少于14500㎡租赁住房,兴光华地块拿地成本为项目开发多留了一些发挥余地。

锦江区·南三环项目

?拿地档案 宗地位置:锦江区成龙路街道棬子树村4、5、6组出让时间:2018-09-05净用地面积:70.81亩土地用途分类:纯住宅计算容积率:1.5建筑密度:不大于30%成品住宅建设比例:100%配建要求:配建计容建面不少于5%的租赁住房成交楼面地价:11000 元/㎡竞得者:四川省商业建设有限责任公司,成都驿锦投资有限公司(四川省商业投资集团)

土地出让回顾>>>速战速决 主城区三宗149亩土地全部底价成交本项目位于南三环外侧,西侧为皇经楼西路,南侧临锦江大道,东侧为锦阳大道/皇经楼路,与在建的地铁30号线赵家山站直线距离约700米,向北与南三环直线距离约650米,靠近城东汽车客运站,周边有天涯石小学逸景分校、成都市盐道街小学锦馨分校等,3公里范围内,还有锦江绿道、锦江体育公园、三圣花乡等。

项目规划建设净用地面积47209.43㎡,规划总建筑面积120952.23㎡,地上计容建面70814㎡,地上不计容建面中包括5361.55㎡一层架空层与875.9㎡外保温面积。

从产品规划看,项目妥妥的“高改”:规划19栋住宅,由8栋联排(1-3F、2-3F)+1栋多层(8F)+10栋13-21F中高层/高层组成;10栋(中)高层建筑呈大围合布局,位于项目北侧,1F均为架空层,8栋联排位于项目南侧,均为南北朝向。

按照彼时出让要求,该项目还涉及5%的租赁住房(单套建筑面积控制在60-120㎡范围内),就位于临皇经楼路一侧的14#楼(项目东侧)。

资料显示,项目建设单位为成都市景兴房地产有限责任公司。从企查查显示的股权结构看,该公司有3名股东,分别为四川省商业建设有限责任公司持股18%、成都驿锦投资有限公司持股40%、浙江万毫投资有限责任公司持股42%。

(图片来源企查查)此前项目的暂定案名为“白鹭湾壹号府邸”,不过从项目围挡看,一位房企“大佬”应该已低调介入。本项目周边近两年推售新房不多,其中就包括北侧的“邻居”新希望锦官府,项目成交均价约26311元/㎡,另一个则是位于三环内侧的禹洲晏山河。与兴光华项目情况类似,相比后来“出厂”的地块,本项目11000 (元/㎡)+不少于5%租赁住房的拿地成本,要温和许多。不同的是,锦江区是供应跟不上需求:截至3月25日,2020年以来锦江区商品住宅备案成交约63万方,但新增供应仅约25万方,有明显的供应缺口。

金牛区·龙湖项目

?拿地档案 宗地位置:金牛区育仁北路88号出让时间:2021-01-19净用地面积:11.8814 (亩)土地用途分类:纯住宅计算容积率:2.5建筑密度:不大于20%成交楼面地价:15500 元/㎡建设要求:配建并无偿移交统筹住房比例为9%竞得者:龙湖

本项目位于三环内侧茶花板块,临近茶店子西路、金牛大道,距离地铁2号线茶店子客运站约660米,但中间隔着三环主路,直接通达性较差,周边有成外附小西宸学校、成都市第二十中学校、成都七中八一学校,距离龙湖西宸天街直线距离约1.2公里。

地段优势突出,因此,即便11.88亩的体量过于“袖珍”,最终仍被龙湖以楼面价15500元/㎡+无偿移交租赁住房面积比例9%拿下。(拿地回顾>>>成都三环边出让3宗地 最高15700元/㎡成交)体量小+地块形状异形,对产品设计始终许多掣肘,但竞得者是龙湖,旁边紧邻的是龙湖西宸原著,可以整体成片规划打造,情况自然有所不同。

从文件资料看,项目规划建设净用地面积7920.9㎡,规划总建筑面积为30508.24㎡,地上总建筑面积20609.04㎡,由2栋住宅+1栋物管用房组成,其中住宅1#楼为1单元3F,住宅2#楼2个单元,楼层数均为22F。

宗地周边在售的多为高端改善项目, 包括德商新希望锦麟天玺(价格29600-34966元/㎡,面积240㎡)、时代天境(价格约32070-34169元/㎡,面积142㎡)、卓越云际(价格约23500元/㎡,面积约114-142㎡)。

武侯区·德商项目

? 拿地档案宗地位置:武侯区机投桥街道办事处半边街村2、5、6组出让时间:2020-12-29净用地面积:52.7562 亩土地用途分类:纯住宅成品住宅建设比例:成品住宅比例为0%计算容积率:2建筑密度:不大于20%成交楼面价:15100 元/㎡建设要求:配建并无偿移交统筹住房面积比例为2%竞得者:德商

本项目位于武青南路以西,永康路以南,西侧紧邻美泉悦府,属于武侯新城北片区,直线距离1公里范围内可到地铁17号线白佛桥站及17号线、9号线交汇的机投桥站,两个站点均为TOD规划项目【据悉,“成都白佛桥站TOD综合开发项目(一期)”完成了投资备案】。

虽然同处于武侯新城,但与聚集了金茂府、西派城等一众高端项目的南片区相比,北片区发展明显还处于发展初期,无论是城市界面还是生活配套都“不尽人意”。不过,从去年开始,该片区供地明显加量,日前武侯区释放的2021年土地资源清单中,武侯新城北片区也是重点供应区域之一,叠加片区提升改造,区域发展预期不断走高。本项目用地也是武侯区的“双限地”之一(商品住房设定清水最高销售均价为23300元/㎡,另外两宗地清水最高销售均价为23500元/㎡、23300元/㎡),也是德商在豪宅区武侯新城布局的第一个项目。(拿地回顾>>>均达最高限价 德商、正荣、三聚亿分摘武侯3宗“双限地)

项目规划建设净用地面积35170.83㎡,规划总建筑面积112711.05㎡,地上计容建面为72296.26㎡,其中普通住宅计容建面为68699.64㎡,统筹住房计容建面为1408.4㎡。

整个项目由17栋住宅组成,其中7-17#楼均为6F+1多层产品,其余楼栋为15-18F中高层住宅,此外,统筹住房分布在6#楼。

由于该片区过去发展一直“慢半拍”,因此周边住宅小区多为房龄较长的二手房且单价不高;新房住宅市场方面,据统计,三宗土地周边两公里范围内在售项目有西樾锦宸(清水均价20011元/㎡)、人居柏荟城(清水均价18225元/㎡,精装3050/3480/3690元/㎡)、君启(价格约22800-28590元/㎡),保利西堂里院(价格约23574-29999元/㎡)等。不过,目前北片区开发已进入进行时,宗地所在的半边街拆迁改造已开始,供地节奏也在加快——2020年武侯区共供应7宗涉宅地块,其中北片区包揽了5宗。随着德商、绿城等多个大型房企相继跟投,区域房地产市场活力不断提升,产品预计也将全面高改化。 (2020年以来武侯新城北片区住宅类用地出让情况) 数据显示,2017年以来,成都主城区共出让住宅类地块(含纯住宅、住兼商、商兼住)175宗,截至目前尚未正式对外发布案名的有75宗,其中有16宗“出厂”时间为2017年至2018年,就包括本文中的2宗地以及前不久刚动工的业瑞二环项目。虽然拿地较早更容易形成拿地成本优势,但资金久不回笼,也难免出现供血不足,无论被动or主动,控制开发节奏也很重要。

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