封顶三连拍背后的逻辑│绍兴月评

封顶三连拍背后的逻辑│绍兴月评武汉今日天气 撰文︱郑圣坡 Mar.31th2021 3月24日，祥生竞得则水牌7-2地块，楼面价27818元/㎡+配建19000㎡，实际楼面价约33000元/㎡； 3月26日，大家竞得镜湖梅东3号地块，楼面价15334元/㎡+配建1680㎡，（含回购房

武汉今日天气

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撰文︱郑圣坡

Mar.31th2021

3月24日，祥生竞得则水牌7-2地块，楼面价27818元/㎡+配建19000㎡，实际楼面价约33000元/㎡；

3月26日，大家竞得镜湖梅东3号地块，楼面价15334元/㎡+配建1680㎡，（含回购房约3.7万方），实际楼面价约22000元/㎡；

3月30日，祥生竞得柯岩B-48地块，楼面价26719元/㎡+配建8190㎡，实际楼面价约30000元/㎡；

农历年后的宅地首拍果然不负众望，三宗宅地可以说都是加了足足的预期咬牙拿下，那么为何房企对绍兴如此痴迷？

1st

市场真实热度几何

越城市场呈现两级分化，高性价比与极致资源型产品优先走量。

核心缘由在于库存集中，客户选择空间仍足。截止3月底越城区领证库存约111万方，其中最热门的镜湖新区独占44万方，占比约40%；十余盘集中在售下，受地段/配套/定位等影响，价格从2万出头到3万加不等，豪宅/中端品质/刚需投资等多维度竞争齐聚。

。世茂美的云筑本月表现也比较亮眼，但是大小面积的去化分化较明显，据悉成交结构中约6-7成为最小面积100㎡户型。

备注：图为自制

柯桥市场潜在库存不足，多项目捂盘惜售以谋涨幅；

柯桥主城从去年6月禹洲20560元/㎡拿下柯北G-08地块后，土拍停摆，经过半年多的消化，库存不断走低；根据华星研策统计，目前主城大库存约118万方，摊到每个板块主力在售项目仅2-3个；

从本月几个加推项目去化看，虽整体去化率仅52%，但仔细分析也透露着开发商们以时间换空间的野心；而时隔大半年柯岩B-48地块的高起拍价便是他们的有力筹码。

例如金樾玖著月初加推1幢高层，涨价1000元/㎡，开盘后续销约20天基本去化完毕；元垄城羲园加推1幢高层，涨幅约3000元/㎡，虽当天去化有限，但在选择余地有限的情况下，也加速了该楼盘其他房源的去化。

上虞市场库存告磬，再现千人摇号

恰巧笔者在月初跑过上虞主城的所有在售楼盘，惊奇的发现一个现象，几乎所有楼盘都卖完了，筹备着加推。而就在3月27日加推的云熙望府也再次佐证了这个现象，超3000组客户摇169套房子，结果可想而知。

而这里核心的逻辑就在于2020年上虞主城成交6宗宅地，目前仅1宗入市，主城库存消耗殆尽；外加1月城北华鸿55号地块的地王价成交（实际楼面价约17000元/㎡）；土拍火爆推动二手房上涨，新房限价下又无房可售，看的见的一二手利润下市场一度呈现饥渴状态。

备注：图为自制

综上所述：市三区都很热，区别在于上虞是无房可售的热，柯桥是开发商捂盘惜售的热，越城是局部高竞争分化下的热。

2nd

土地高热的内驱逻辑

如果说市场热是支撑土拍的外在因素，那么内驱逻辑如何？

原因1：城市发展目标的高度明确化。镜湖虽然潜在竞争量大，但他的未来城市中心地位已是毫无争议；市政府/奥体中心/新人民医院/地铁1号线等标志性公建的落地，以及苏宁广场/龙湖天街/医疗康养综合体/阿里数据产业平台等大型配套规划的择址，外加十四五规划也再次夯实明确2035年要全面建成镜湖大城市核心。所以无论是镜湖的能级还是发展速度都是不言而喻的。

备注：图片来自绍兴E网

原因2：城市发展更新不断，征迁力度不减。据悉2019年绍兴完成征迁面积518万方，2020年完成419万方，2021年计划完成314万方；虽然数量上有所减少，但是步伐并未停止；在货币安置与鼓励重新购房的补偿模式下，征迁红利可以较大程度支撑开发；

此外从这314万方的组成结构看，越城160万方（占大市51%），镜湖+袍江140万方（占越城81%），可以预见镜湖的购买力依旧充分。

原因3：集中供地的声音给绍兴的土拍加了一把火。集中供地声音的流出就仿佛鲶鱼效应，打乱了既定的游戏规则，给原本夹缝求生的房企们带来了新的挑战。

年初确定的“深耕+拓新”计划被迫变成“多点开花+有地就跟”，毕竟集中供地后的杭甬竞争势必更为激烈。而绍兴这样的潜力型浙江二梯队城市，在城市实力/交通区位/楼市政策等综合素质均优的情况下，势必成为不少实力房企的重点关注对象。

3rd

当下是窗口期也是风险期

环顾浙江头部梯队城市，不限购而且限价未完全卡死的城市已经不多。杭甬的政策高压下，无论是房企还是客户，绍兴都是承接外溢需求的第一顺位。

备注：图为自制

但是明眼的机会下往往也潜藏风险。绍兴2017年市区整体均价约10000元/㎡，短暂的4年间，目前整体房价已经翻倍，核心区普通产品均价已达2.5-3w/㎡。

横向对比浙江11城，在GDP5000-6000亿，人口500-600万的同级别城市中，绍兴也已然处于较高水准。虽距离两侧的杭甬仍有较大差距，但一方面是房价的快速增长，另一方面是标杆价格的平行对标；综合考虑客户的承价水平与政府的价格界限，短期房价的天花板想必已然逼近。这也论证为什么核心区的热是两级分化的热。

备注：图为自制

最后，关注大浙江市场的朋友会发现，年后的浙江频繁发布新政，1月杭州的楼市加码，3月金华、嘉兴、湖州、台州多地的相继跟进；而回想绍兴上一次出台的10.09调控新政已过去半年时间，本月的封顶三连拍是一个契机。

绍兴的新政可能已经在路上了……

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