房企年报分析∣合景泰富净利润大幅度下降，南山项目销售惨淡？！

房企年报分析∣合景泰富净利润大幅度下降，南山项目销售惨淡？！乐满地 3月25日，大湾区香港上市房企合景泰富披露2020年全年业绩。年报显示，公司2020年销售额约1036亿元，较2019财年增加20.3%。从全口径销售额来看，合景泰富晋升千亿房企，成为千亿阵营的新贵。

乐满地

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3月25日，大湾区香港上市房企合景泰富披露2020年全年业绩。年报显示，公司2020年销售额约1036亿元，较2019财年增加20.3%。从全口径销售额来看，合景泰富晋升千亿房企，成为千亿阵营的新贵。

报告期内，2020年该公司实现总营业收入297.42亿元，同比增长19.18%;毛利润93.58亿元，同比增长18.98%;核心净利润65.14亿元，同比增长24.9%。

尽管合景泰富2020年营收、毛利得到增长，但其盈利能力方面并未有显著提升。公司2020年录得毛利率为31.47%，与上一年31.1%基本持平;平均净资产收益率16.83%，同比上一年下滑了13.54个百分点。与此同时，值得关注的是，归母公司净利润仅为66.77亿元，同比下降31.91%。

从财报数据看，合景泰富资产负债有所改善。截至去年底，该公司总资产达到2321.98亿元，总负债1780.82亿元，资产负债率为76.78%，相比上一年度的82.16%有所下降，同时公司经营呈现继续扩张态势。数据显示，截止2020年底，合景泰富净资产539.17亿元，其中拥有现金及现金等价物406.36亿元，比上一年度减少了107.42亿元，同比减幅为20.9%，说明公司短期偿债能力有所降低，但对比短期借款252.55亿元却相当充裕；2020年底，该公司有息借贷总额达到778.6亿元，其中长期借款526.05亿元，同比上一年有所减少。

通过财务数据分析，可以看到合景泰富净利下滑受投资物业公允收益净额指标影响巨大。2019年合景泰富该指标为37.16亿元，2020年缩水9倍，只有4.15亿元。

值得投资者关注的是，就销售额而言，合景泰富虽然晋升为千亿房企，但从权益销售额看仅有646.4亿，销售额权益销售占比61.6%。这意味着合景泰富千亿规模中，有将近40%销售额属于合作方。

最让投资者担心的“三道红线”标准看，截至2020年，合景泰富净负债率为61.7%，现金短债比为1.8，两项指标已达到“三道红线”的相关要求。但令人担忧的是，剔除预收账款的资产负债率虽然从2019年的80.8%降为75.1%，仍然达不到70%的最低红线标准。

对于达标时间，合景泰富公司管理层表示，有信心在2021年末降至70%，转入“绿档”

业界分析，合景泰富归属母公司净利润大幅下降，是否合作项目利润出现问题？

以南山臻林天汇为例，项目属于商办用地，虽然环境不错，但是不属于南山中心区，属于边缘地带，而且附近还有加油站也为项目减分。

项目占地面积不大，仅约1.9万㎡，计容面积也仅为8.4万㎡，属于体量较小的项目。然而，项目并没有最受市场认可的住宅产品，或许受限政府审批，项目产品为公寓+办公+酒店+商业，其中能较快回笼现金的公寓产品仅有约2.4万㎡。

目前看到项目对外信息，大多为大户型的公寓，大部分实业对应中山公园，景观很好，但是从面积段和单价看，总金额在千万级。

因此为提升项目性价比，开发商合景泰富意图将项目打造为豪宅，邀请4位设计大师联袂参与项目，那么能否得到深圳富豪的青睐？

从深圳市房地产信息平台可以查询到，截至2021年4月3日，臻林天汇大厦备案的683套房源中，显示“已备案”的商务公寓仅有5套：

办公产品“已备案”房源仅有4套：

商业(含地下)“已备案”房源仅有5套：

以此数据统计，臻林天汇大厦总共备案683套房源，入市接近4个月时间，在早早启动转介的情况下，已备案(已售)房源数量仅为14套，占总房源数量2%。

其中，130套商务公寓房源仅卖了4套，占房源数量3%。

即便是销售备案信息公布有所延迟，部分已售房源未能及时备案，但臻林天汇的整体销售数据仍然惨不忍睹。到这样的地步，到底是什么原因呢？

据公开信息，臻林天汇大厦项目原为汉唐街旧改，早期由万利加置业(深圳)有限公司持有，但推进速度非常缓慢。2019年6月，合景泰富入股万利加，开发速度加快，开发成现在的臻林天汇项目。虽然项目所处环境还可以，但不属于政府重点发展区域，加之地块获取成本较高，开发商出于营销费用考虑，没有广而告之，并不为市场所熟知。

因此，项目从刚开始就面临着巨大的挑战，一方面是前期获得项目的成本太高，另一方面是非住宅用地。

因此，项目的居住类产品，必须要盖成市场认可的“类住宅”豪宅，以较高的价格出售，开发商利润才可能得到保障。

而真正的“类住宅”产品，不仅要求拼花资质高、用材好，面积还要大才能算“真豪宅”，才足够吸引土豪的关注。

但是，以臻林天汇所处的地段来说，显然并不具备成为顶豪的条件，即便是邀请了国内外4大设计大师联手，也并没有获得高净值人群的青睐。

因为，商务公寓没有类似深圳湾这样特殊资源，不会得到市场追捧，比如众所周知的前海桂湾卓越前海壹号高端公寓，在进入二手市场后亏本挂牌出售都长时间无人问津。

要知道投资物业购房者最看重的首先地段，对于公寓产品来说更是如此。

然而，臻林天汇目前配套较差，没有学校、医院、大型商业，位于非重点发展区域的南头片区，想让精明的高净值人群选择这样的地段买一套动辄千万的公寓可能还需要做更多功课，下更大力气。

另一方面，臻林天汇的产品配比也存在较大的问题。

一个主打高端居住类的产品，却被更多的非居住产品所占据，特别是有大量办公产品的存在，很大程度上降低了居住产品的舒适性，同时拉低了产品档次。可以想象，顶级商务公寓业主追求的就是居住品质，结果小区里有酒店，有办公，有居住，人员混杂，如何保证安静住家？

与此同时，配置合适体量的高端酒店和自带商业的确可以为高端公寓加分，但超出规模的酒店一是未来营收堪忧，二是商业需要较多居住人群支撑，从项目所处片区看，未来商业能否成功运营有待观察，但短期内对于项目调性拉低是确凿无疑的。

我们郑重提醒，商务公寓并不适合短期炒作，购房者要做好长期投资甚至自用的心理准备。因此购买之前必须深度了解该公寓所处地段发展前景、是否具备升值空间，升值空间是否冲抵高交易费用后有利润。