复盘“深房理”:从集资炒房到杀猪盘,房地产投资的逻辑该变了

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2021年了，请不要再做炒房暴富的美梦了。

日前，一位名为“深房理装修队003”的微博用户在网上公布深房理会员违规炒房资料102份，并称已将资料提交给银保监工作人员。一个庞大的集资炒房利益链，浮出水面，引发舆论强烈关注。

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拆解集资炒房真相

“招股东！5％代持，资金缺口140。三成首房首贷资格，可购800万左右房产。。”

“目标片区为北站附近，拟购500万左右房产。因部分资金来自本人信用贷，不分享。作为补偿，无代持股份，承担垫资利息，后期分享抵押贷。。”

在举报者提供的102份材料中，均是诸如以上的深房理群聊截图。每一张截图就代表一个招募代持合伙的信息，包括详细的目标房源、资金来源、联系方式。据不完全统计，群人数总计在5000人以上。

事实上，今年4月2日，深房理装修队003就在一条微博中，已经举报了微博用户@美妈陈小泉，于2019年09月18日申请了385万元个人经营性贷款用于炒房，且“其名下还有更多贷款也是用于炒房”。

据了解，美妈陈小泉是摇篮计划的引流者。通过微博渠道推荐深房理私人定制课程教人加杠杆买房，私人课程的价格是9800元。成为会员就可以进入深房理的炒房产业链，传授你买房的资格、手续、流程等方法。

根据深房理装修队003提供材料显示：深房理在2020年7月28日注册前述“房理”小程序，主要有几个功能：帕累托值，产品大厅，股份大厅。

在“房理”小程序上的帕累托模块，摇篮会员可将闲置资金注入其中，同时得到万分之四左右的日息回报。帕累托资金池还为有借贷需求的摇篮会员提供借贷服务，深房理收取万分之六的利息成本，深房理由此居中收取万分之二左右的利差。

通过在小程序上操作入股，一套房背后有多个股东，每人占股比例不同，等房子成功变现或抵押贷款后则可获取股份利益。

一套完整的集资炒房产业链就通过这种方式形成了。

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炒房还是杀猪盘陷阱？

天下没有免费的午餐。据悉，深房理抄盘的项目主要集中在二手房。包括诺德假日花园、佳兆业前海广场、中海阳光玫瑰园、名筑荔苑等项目。

然而，最近几年政策严控下，这些项目价格偏虚高高，附近片区的房价有低于年前成交价150万元的房源出现，而前海南片区价格高于13万，会员一旦入手则被套牢，惨遭杀猪。

而这些被“杀猪”的对象，大多都是一群没来过深圳、无首付能力、无投资经验、无风险意识的外地客。

早在去年年底，江苏的魏静（微博名“7蟹姐姐”）便出现买房资金链断裂的问题。她表示，其在没有购房名额和足够首付资金的情况下，在深房理的“指导”下通过“假结婚”以及层层贷款等手段获得深圳的购房名额及购房首付，成功以728万元购入深圳市南山区一套建筑面积为49.36平方米，使用年限为70年的商品住宅。

微博用户@7蟹姐姐透露，在入会时李雪峰曾做出以下承诺：一帮助学员获得购房资格，二帮助房屋成交到过户到贷款一系列操作，全程把控风险；三帮助会员自有三成资金帮助从银行获得七成经营抵押贷款；四假如会员不想持有深房理李雪峰全款购入，不造成损失。

不幸的是，之后因为深圳企业贷的收紧，魏静无法支付高额垫资产生的利息，资金链断裂，房产被深圳市罗湖法院查封。

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房地产投资理性化

国家“房住不炒”大背景下，深圳对于“高房价”几乎是零容忍。深房理事件后，深圳市住建局等七部门发布关于对涉及深房理的举报事项进行调查处理的通告。

根据通告，深房理被举报反映涉嫌违法行为包括：深房理教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为；深房理以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为；深房理提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题；深房理通过其公众账号、聊天群组发布虚假不实信息的行为。

此前，“南城房姐”因操控上百套二手房，资金断裂，最终因诈骗罪、贷款诈骗罪被判无期徒刑。而深房理炒房产业链背后实则也暗藏法律风险，广强律所高级合伙人曾杰指出具体主要存在以下几大问题：

第一是帮助他人众筹买房，具体方式是购房人通过以合资入股众筹炒房的名义，向群内会员募集资金用于购房炒房。

第二则是其推出的类似信贷中介功能，即其小程序中的帕累托值功能，即让会员把钱放到深房理，再放贷给有需要的会员。

另外还有一个引发争议的功能或行为，即深房理小程序中提供了一个“股份大厅”功能，提供了房产份额持有会员间的交易变现功能。

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王玉臣还表示，涉嫌非法集资的行为，一经查实，极可能触犯了刑法，相关人员还可能受到刑事的处罚。

“房住不炒”是国家对房地产的核心定调，今年以来已有13个城市被约谈。国家重点会议上，也多次强调稳房价，稳地价。那些妄想通过投资房地产，而获取财富跃升的思维方式，可以停一停了。

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