卖“回迁房”反悔？南山法院：强制过户！买“回迁房”被查封？

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作者｜张茂荣

房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师

主攻：重大疑难房地产案件

前天，信荣律师团队收到深圳市南山区人民法院大冲“回迁房强制过户”胜诉判决，推文《卖回迁房反悔？法院：强制过户！》（简称“《卖》文”），被人投诉删除，据说原因是一审判决尚未生效，无法确定终审可否强制过户，可能存在误导性宣传！

其实，“《卖》文”案例只是最新判决而已，就购买尚未回迁的“回迁房”遭遇卖方反悔，买方是否有权要求强制过户的问题，本团队早在2017年就有生效如下成功案例，而且也是深圳南山大冲回迁房。

据此可以得出结论：预约购买尚未回迁的回迁房买卖合同合法有效，遇房价暴涨卖方毁约，买方可以起诉要求继续履行合同并索赔违约金。

购买回迁房遇卖方违约可以起诉强制过户，但因为交易流程明显长于普通二手房，期间如果被卖方债权人查封怎么办？

就此，本团队也曾代理，也是大冲城市花园的“买回迁房被查封申请排除执行”案例，而且是广东省高级人民法院再审结案：客户380万购买125平米，房屋尚未登记到卖方名下即被其债权人预查封！

笔者代理客户申请执行异议要求排除执行被驳回，提起执行异议之诉一审胜诉，二审败诉，案经广东高法再审，最近收到判决：撤销二审，维持一审判决！

需要提醒网友的是，购买回迁房并不是所有情况下都可以被法院判决强制过户、排除执行，特别是排除执行，必须同时具备“查封前签约且合同合法有效”、“查封前已收房占有”、“已付全款或已付部分价款同意剩余款交付执行”、“未办理过户登记自身无过错”四个要件，否则将不被支持。

“《卖》文”被删或因深圳“小产权房”上央视头条，回迁“指标房”话题过于敏感以致于“草木皆兵”，而楼市调控事关国家战略，即便只是法律评析个案分析，推文也是时常被要求删除，但丝毫不影响我们分享干货，因为：

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