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美女光屁屁打针图片

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01

上周AI君在商场买机械键盘,在老板知道笔者是做房地产的之后,立即打电话叫来了同商场的几个朋友。现场来了一次小型演讲。

这样的场景,让AI君在惶恐同时,也感受到,这一波入市的购房者,除去刚需外,更有不少拿出银行积蓄,或是卖掉老家的房子的投资人群。

更为凶险的是,他们对于房地产市场,几乎一无所知。

工欲善其事,必先利其器。

因此,AI君决定写这么一篇文章,给大家先构建一个在西安买房的底层逻辑

全文大约2000字,全干货,建议收藏。

02

首先,你必须正确认识现在的市场。

0 1房价:臣妾做不到

买房,你先要知道西安房价在多少吧?

就中指数据,2021年西安均价在1.6万元/平,同比去年上涨13%,市场的主力成交价格在150-200万。

而且值得注意的是,天下大势分久必合合久必分

西安房价同样经历了——

2016年房价分阶(高新是长安价格两倍,壁垒分明)——2019年房价拉平(购房者基本全市找房,新区借势涨价,导致西安各区域房价弥平)——2021年房价再次分阶(购房者依旧在全市找房,但各区域再次出现了价格的明显梯队)。

比如依旧有购房者在跟我们咨询师提需求的时候,首付30万想买高新……臣妾做不到。

下面这张图,大家可以存一下,根据自己的需求,看一下区域购房门槛,再根据门槛选择。

以当下市场主力户型三房,面积100平,首付3成为例。

第一梯队:高新、沣东60万左右

第二梯队:城南、浐灞、长安、曲江、沣西50万左右

第三梯队:灞桥、航天、港务42万左右

第四梯队:经开、临潼、空港、泾河、秦汉、蓝田35万左右(咸阳高新区大约也在这个阵营)

第五梯队:鄠邑、高陵、周知、阎良25万左右

区域价值基本与房价是相匹配的。

这里重点推荐国际港务区和经开。前者正踏在红利点上,也相对好摇,可优先选择。经开虽好,但房源有限,可能更需要运气。

0 2热度:羊群效应

知道了自己能买哪里。可能购房者要面临的第二个问题,就是没房

AI君要说,你的感觉是对的。

就相关数据机构统计,4月西安商品住宅市场开盘项目约23个,解筹率达到94%,基本达到开盘即清。

这个解筹率和去化周期,已经无限接近2018年西安市场的状况。且就小道消息,这个市场在全运会结束之前,还会持续。

这背后是对市场供需节奏短期失衡,城市实力的认可,普通人缺乏可信投资渠道的综合结果。

别人疯狂时我恐惧,别人恐惧时我疯狂是少数精英者的格局,但对于大多数普通人来讲,跟风至上的羊群效应,未必不是安全的做法,因为它背后的底层逻辑,是群体的力量。

想当初2018年,但凡能挤上车的,现在还是松一口气吧。

0 3理智:非限购区域要不要上车?

但没房这件事,要怎么破?

第一,限购地区摇摇乐。

就跟演唱会一个道理,默默无闻的小歌手和大明星,肯定不是一个场面。

西安房票的含金量正在升高,尽量避开那些看似便宜,却占你购房名额的70年公寓产品。

只要有资格,摇号是要摇的,无论三十比一,还是二十比一,总比中彩票的概率高。

第二,非限购区域到底要不要上车?

首先还是要和小白购房者明确一件事。

好东西才限售,西安除去临潼这个奇诡的区域外,限购区域的价值,一定高于不限购区域。(忘记了哪些是限购区域的,翻回上面去看表)

不限购区域,是以低门槛置换规划无法兑现的潜在风险。

非限购区域,不是没有未来。非限购区域的未来,总让我想起鲁迅先生的一句话,世上本没有路,走的人多了,自然就成了路。

非限购区域,其终极依赖,是对人的留存能力。

这个又是谁?

除去区域内自有的,那么靠外来吸引的,则分为——投资需求和自住需求。

投资需求——霸道总裁们都去买自然界了(此处未收广告,金主爸爸看看我)以及实力不足又想上牌桌&被限购的普通人,必然是主力,

自住需求——这部分可能占比不高,但却是最核心的命脉。

记住一句话,只有投资客的区域,没有未来。

那么再往回倒推,自住需求的购房者,不能没有什么——第一,交通。第二,教育。第三,有房。

交通,意味着可以接受的通勤距离。

教育,意味着孩子可以上学。

有房,有房子可以买,有好房子可以买,也是必要条件。好的区域发展,少不了背后的推手。(此处当CUE一下泾河新城,但价格不予置评)

这里,为什么我们不说工作岗位,因为西安的工作岗位,主城还没填满,非限购区域想分一杯羹……嗯,想着吧。

至于其余吃喝玩乐,那都是在解决以上三个问题以后的事情了。

只要明白了这个逻辑。

无论你想投资哪个非限购区域,都能够拨云见日。

如果你还是懒,那我再给你把非限购区域的价值做个排序。

有钱的——沣西,能源金贸区。

没钱的——咸阳高新区、高陵(临近港务区&经开托管)、秦汉、泾河、空港。

楼盘方面——离地铁近,离学校近。

注意,这个排序仅供参考,具体还是要根据个人情况选择。

还想更精细,问我们咨询师。

03

最后,AI君向编辑部的小伙伴们,收集了一人一句建议。

1、以前是买品牌,现在是买一线品牌,因为一线品牌还在喊活下去。

2、公寓如果不带学校或者学区,务必谨慎。当然学位房也要谨慎,你说万一学校不建了……此处CUE下才发了公告的高新某公寓。

3、能买三房,别买两房,能买两房,别买一房。

4、如果有房票尽量选限购区域。

5、旅游地产步子太大,不是普通人玩的起的,谨慎。

6、如果有可能,尽快换掉三四线或者县城的房子,如果全款有50-60万,就能在西安付个首付。

7、贵不一定有好货,但便宜一定没好货。买家永远没有卖家精。宁愿买贵,不要买错。

限于篇幅,本期底层逻辑就先到这里。下次我们再根据段位推荐楼盘,如果觉得好,记得关注我们,收藏文章,并且转发给更多购房者。

我理解你焦虑,但现在的房子,真的不能乱买了。

撰文:AD君

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  • 编辑:孙子力
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