2021年的南京楼市,三成首付还有意义吗?

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我们先看一张老图，这张图大概是2018.12的南京全市楼市板块价格表，大概的板块价格是这样的。

2019年初对于首付的要求：

河西南楼盘由于严格限价要求八成首付外，江北核心正核五成首付，其余板块均只要三成首付即可。

也就是上图中，红色板块那几个小斑块，南京绝大部分地区三成首付即可。

到了2020年：

江北核心区90％的楼盘要求八成首付，河西南及河西部分楼盘由于总价太高基本无缘刚需，其余板块还是三成首付居多。

2018-2020年，由于严格限价，价格是没这么波动，热点地区首付是全部提高到了八成。

实际上，就是变相涨价了。

有人说南京不争气，价格比其他城市弱很多，你是不知道，八成首付还几千人摇号，其实动能一点都不弱，我没见过其他城市敢N个盘提高到八成首付还这么多人过来玩。

只不过我们的微操手段比起其他城市更加高明罢了。

合肥滨湖新区二手房从22000涨到3万，江北新区核心区二手房从30000涨到45000，其实没弱多少，只不过我们低调而已。

低调才是真的坏。

又到了2021年：

原本的刚需板块，比如燕子矶要求五成首付（金科、宝能、万科），贾西彰泰传闻要求五成首付。

这个其实算2021年的一个标志性节点，大家要注意这一动态的变化，是一个很重要的转折点。

什么意思？就是随着限价政策的不放松，首付提高也是要逐步蔓延的！

我们举个极端例子，再继续限购限价五年，那个时候，全南京的房价都是限价三万，会发生什么极端情况？

宇宙中心（江南江北拥江滨江板块）：全款＋买包＋几万人摇号；

次热点地区（大校场、南站）：全款＋买包＋五千人摇号；

有价值板块（燕子矶、贾西、核心非核心板块）：八成首付＋买包＋摇号；

其他一本板块，五成首付＋摇号；

偏远板块，三成首付＋摇号；

垃圾板块，正常首付。

如果说是南京按这个首付圈层外溢正常供地，其实也不可怕。我随着首付的外溢而顺着摇就是了，问题也不大。

边打边退嘛，打中一个就上车了。

坏就坏在，断档了。。。。。

我们拿江北新区的拍地举例：

2020年纬三路到五桥之间，除了南工大板块，基本没怎么拍地，南工大又拍了十三块＋。但是这个南工大和三成首付＋刚需有没有必然的关系？感觉没啥必然的联系。

我是不是可以理解为：这13＋块地，对于三成三百万的人群来讲，拍了等于没拍？

那么江北新区，除了南工大集中出地，还有哪里在集中出地？

答案是：六合（大厂）＋桥林。

拍地模式：一块肥肉＋一块骨头，即江北核心区＋桥林，或，江北核心区＋六合（大厂）。

比如今天2021.02.07刚拍的两块地：

龙光以14.2亿元拿下核心区G02地块，金地以4.52亿元夺得大厂G01地块。

模式：江北核心区＋大厂。

再比如2021.01.27拍的两块地：

葛塘G25地块经过11轮竞价，达到最高限价6.1亿元，预计最终竞得价为6.2亿元，预计竞得地块楼面价为10532元／㎡。

核心区G26地块经过28轮竞价，用时仅86秒，达到最高限价19.8亿元，预计最终竞得价为19.9亿元，预计竞得地块楼面价为23524元／㎡。

模式：江北核心区＋葛塘。

我们再看2020.12.30拍的三块地：

核心区隧道口G22黄金地块被保利里城18.9亿拿下，葛塘G23、G24两幅涉宅用地均达到最高限价

模式：一块江北核心区＋2块葛塘。

骨头＋肉，骨头＋肉，骨头＋肉，骨头＋肉，话说，你有五成或者八成首付吗？另外，你买包吗？

阿西吧？没有嘛？嗯。。。。。。。

2021年的楼市，三成的首付肯定是有意义的！当然自住，有意义。投机倒把，就看你们自己的造化了。