2021年,这些楼盘中途改规划!简单“整容”还是华丽升级?

2021年,这些楼盘中途改规划!简单“整容”还是华丽升级?朱宏任 从去年下半年开始，南宁楼市刮起一阵“整容”风，多个楼盘都申请更改规划。 其实楼盘中途更改规划也不是什么坏事，有的楼盘修改之后产品升级能够更符合市场需求。楼盘改规划有修修剪剪的

朱宏任

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从去年下半年开始，南宁楼市刮起一阵“整容”风，多个楼盘都申请更改规划。

其实楼盘中途更改规划也不是什么坏事，有的楼盘修改之后产品升级能够更符合市场需求。楼盘改规划有修修剪剪的小调整也有大刀阔斧地大改。

2021年，南宁又有哪些楼盘中途申请改规划？改得怎么样呢？奈奈今天就来盘点一下。

Part.1

广源凤岭壹号院

今年3月，南宁自然资源局公布了广源凤岭壹号院建筑设计调整方案批前公示。广源凤岭壹号院改动的地方非常多。简而言之一句话，广源凤岭壹号院不做纯LOFT社区了。

▲公告

主要调整内容如下：

①取消小区3号楼，将原3号楼所处位置调整为室外泳池、水景和绿地；

②将1号住宅楼的平面形式由通廊式（loft小户型）调整为单元式（两单元组合），建筑高度由79.905米调整为74.19米，层数由24层调整为18层，户数由306户调整为138户；

③2号住宅楼位于首层的社区管理用房面积由160.35㎡减少为91.12㎡；

④5号公租房因消防疏散及通风要求，一层取消正压送风机房，增加地下室排风井及地下室出地面消防楼梯，同时公共架空层面积扩大；二层G2户型南侧卧室飘窗外增设防坠落雨棚；核心筒楼梯间西侧墙设1至16层的送风井，同时屋顶层增加电井上屋面。

⑤将6号住宅楼的平面形式由通廊式（loft小户型）调整为单元式（两单元组合），建筑高度由62.325米调整为50.19米，层数由14层调整为16层，户数由245户调整为60户；

⑥在7号楼建筑外轮廓不变的基础上，调整7号住宅楼内部户型设计，7号楼户数由225户调整为108户；7、将1号住宅楼南面的消防登高场地调整到北面，相应调整1号楼北面和东面的机动车停车位，以及2号住宅楼北面和西面的机动车、非机动车停车位。

▲调整前后鸟瞰图

在调整之后，广源凤岭壹号院的楼栋由6栋减至5栋。总户数由原本的1332户，减少至368户，居住密度大大降低，生活舒适度更高。

产品上，广源凤岭壹号院的1号楼户型由30㎡变成99-133㎡，由3梯18户变成2梯3户；6号楼户型由29㎡变成了127-133㎡，由2梯19户变成了2梯2户。

▲调整后1＃楼户型

▲调整后6＃楼户型

在刚入市的时候，广源凤岭壹号院想走差异化路线推出纯LOFT产品，吸引投资客和白领精英，但是市场并不买单。

从房源公示平台可以看出，广源凤岭壹号院拿到预售证的房源有270套，仅售出70套，成交惨淡。而同期入市的龙湖银河江与城一片红火，现在已经清盘。

▲销售公示数据

修改规划，广源凤岭壹号院势在必行。把小区从清一色30㎡的蜗居一下提高到99-130㎡的大户，广源凤岭壹号院的目的很明确，就是要向改善客群敞开大门。

不过，这一招改善客群能不能买单还很难说。虽然增加了大户型，但是还是保留了3栋LOFT产品，整个小区的产品并不纯粹。这一点与同板块其他主打低密改善的楼盘相比并没有明显优势。

而广源凤岭壹号院旁的美的悦江府同样通过更改规划重现杀回战局，是广源凤岭壹号院有力的竞品。

Part.2

美的悦江府

同样位于三岸的美的悦江府要“做产品升级”，更改规划。

从南宁自然资源局公布的批前公示来看，美的悦江府整体的楼栋布局没有太大的改变，主要是调整1＃号楼、5＃号楼的内部以及地下室与绿地。

1＃楼调整内容：

①标准层轮廓尺寸：由36.75米＊28.83米调整为38.15米＊29.14米，层数仍为26层不变。

②标准层由2梯4户调整为2梯3户。

③总建筑面积由13454.95㎡调整为12269.5㎡，基底占地面积由690.19㎡调整为707.35㎡。

④计容建筑面积由11749.92㎡调整为11058.29㎡，不计容建筑面积由1705.03㎡调整为1211.21㎡。

⑤楼栋总户数由100户调整为75户。

▲1＃楼调整前后对比

5＃楼调整内容：

①标准层轮廓尺寸：由30.50米＊12.10米调整为35.70米＊15.90米

②层数：由17层调整为16层。

③层高：由2.9米调整为3.15米。

④建筑总高度：由52.55米调整为53.45米。

⑤总建筑面积由5801.8㎡调整为6408.78㎡。

⑥基底占地面积由857.33㎡调整为998.01㎡。

⑦计容建筑面积由4987.89㎡调整为5679.51㎡，不计容建筑面积由813.91㎡调整为729.27㎡。

⑧楼栋总户数由32户调整为30户。

▲5＃楼调整前后对比

地下室与绿地调整内容：

地下室外轮廓结合1号楼、5号楼建筑结构相应调整。地下室调整后，地下建筑面积由15315.32㎡调整为15313.64㎡。此外，项目绿地增加水池，景观小路结合绿地相应调整（详见公示图），项目环道、出入口保持不变。项目绿地调整后，项目总绿地面积由8306.96㎡调整为8362.42㎡，绿地率由35.07％调整为35.31％。

▲调整前后总平图对比

经过调整之后，美的悦江府的户数变少，绿地率上升，生活舒适度也更高。

美的悦江府与广源凤岭壹号院都是高价拿地，入市的时候面对的却是与三岸限价盘相争的场面。现在三岸的限价盘基本清盘，美的悦江府与广源凤岭壹号院也调整了自身产品设计，二者能不能打一场翻身仗，让我们拭目以待。

▲美的悦江府实景图｜项目官微

Part.3

宜家

今年5月18日，南宁自然资源局公布宜家申请调整规划设计方案。宜家不是都快建好了吗，怎么现在更改设计？难道开业时间又要延？

▲公告

别急，相比起广源凤岭壹号院和美的悦江府，宜家只是些小变动。

主要调整内容为：

①局部开窗、开门位置调整，窗前增加波浪穿孔铝板。

②局部广告位布置形式、位置调整。

③平面布局局部优化调整。

④调整后，总建筑面积由124841.81平方米调整为124835.79平方米，减少6.02平方米；总计容建筑面积由62627.15平方米调整为62613.5平方米，减少13.65平方米；不计容建筑面积由62214.66平方米调整为62222.29平方米，增加7.63平方米；原地下非机动车车位为3574个，调整后地下非机动车车位为3537个，减少37个。

▲宜家实景图｜奈奈摄

Part.4

金科城

5月18日，南宁自然资源局公布了金科城项目规划及建筑设计方案调整批前公示。

▲公告

具体调整如下：

①1-10＃楼、12-14＃楼、16-24＃楼首层架空层风井位置调整，调整前计容面积323235.53平方米，调整后计容面积323235.52平方米，减少0.01平方米。

②1＃、2＃、16＃女儿墙与建筑线条冲突，移动部分商业墙体；20-24＃楼优化部分内隔墙墙体位置。

③地下车库：地下负一、负二层局部轮廓优化，调整后地下室面积减少2518.23平方米，停车位个数不变（3163个）。

可以看出，金科城此次主要的调整在负一负二层的车库和一层的商业部分，住宅部分的影响较小。

目前金科城在加推22＃楼89-110㎡户型，其他楼栋79-124㎡户型同步在售，均为带装修交付，参考均价12500-13000元／㎡。

▲金科城实景图｜项目官微

Part.5

荣和澜山府

去年，仙葫几幅半山地块接连出让，民族大道东板块楼市开始热闹起来。桂系房企的老大哥荣和也拿地入场打造低密墅质盘荣和澜山府。

项目容积率1.5，这么低的容积率荣和澜山府似乎还没有“满意”。5月20日，南宁自然资源局公布荣和澜山府项目58～60号住宅楼及其9号地下室建筑设计调整方案批前公示。

▲公告

项目总平面布局及单体方案调整：

①将58号住宅楼由三个单元（三梯六户）调整为两个单元（两梯四户），户数由48户调整为32户。

▲58＃楼调整前后对比

②将59号住宅楼向西南侧移动9.5米，将西侧单元首层二户住宅调整为绿化架空层，屋顶公共楼梯间层高由2.9米调整为2.18米。户数由48户调整为46户。

▲59＃楼调整前后对比

③调整60号住宅楼户型，调整后户数保持48户不变。④根据拟调整建筑户型、采光井及轮廓变化相应调整9号地下室范围以及地下室交通流线、车位布局等。

▲调整后地下室平面图

⑤58-60号住宅楼外立面效果结合建筑轮廓和建筑户型相应调整，立面材质维持原批不变。⑥根据项目施工图审查意见，拟在58号住宅楼周边增加环形消防车道。

技术经济指标调整：

调整后项目总计容面积保持182022.27㎡不变，项目容积率保持1.5不变，建筑占地面积由31344.43㎡调整为31393.28㎡，建筑密度由25.83％调整为25.87％，绿地率保持35％不变，总建筑面积由329433.93㎡调整为329699.94㎡，地上不计容面积由30133.04㎡调整为30507.08㎡，地下室不计容建筑面积由117560.17㎡调整为117170.59㎡，机动车位总数保持2003个不变，非机动车数量保持911个保持不变。调整后仍符合国有建设用地使用权出让合同及设计条件约定。

▲调整后地下室平面图

经过调整之后，荣和澜山府的大户型产品增加，户型调整主要在58＃-60＃三栋住宅楼：

58＃楼原三个单元108㎡户型变更为两个单元143㎡户型；

▲调整后143㎡户型

59＃楼左单元首层变更为架空层，层高由3.15米变更为3.7米。左侧单元的户型套型面积调整为143.73㎡，公摊系数上升为17.22％；

▲59＃楼调整后户型数据

60＃楼原三个单元108㎡户型变更为三个单元127㎡户型；

▲调整后127㎡户型

荣和澜山府通过本次调整，在容积率不变的情况下，总户数减少，大户型产品增加，居住舒适度更高了。

目前荣和澜山府108-143㎡洋房在售，毛坯交付，参考价格9800元／㎡起，别墅合院建面约143-188㎡在售，参考价格约350万元／套起。

▲荣和澜山府鸟瞰图｜项目官微

大家觉得这些项目修改规划之后华丽升级了吗？