南京楼市周报:核心区域持续热销,搜寻背后投资暗线

南京楼市周报:核心区域持续热销,搜寻背后投资暗线铃木章 六月第一周，南京楼市延续了之前的火热态势。 数据显示，本周南京楼市认购商品住宅4301套，成交2136套，共有16家楼盘开盘，近4000套房源集中入市。其中12个楼盘当日售罄，主要集中在江北核心区、紫东

铃木章

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六月第一周，南京楼市延续了之前的火热态势。

数据显示，本周南京楼市认购商品住宅4301套，成交2136套，共有16家楼盘开盘，近4000套房源集中入市。其中12个楼盘当日售罄，主要集中在江北核心区、紫东核心区、鼓楼滨江等板块。三个首次上阵的纯新盘备受关注：和光锦棠府、芳原和朗诗九龙熙岸。位于江北核心区的和光锦棠府最为火爆，开盘三小时全部售罄，中签率仅为7.41%；芳原本次推出房源不多，有105㎡、125㎡两种户型可选，开盘一个小时全部卖光，中签率28.77%；朗诗九龙熙岸表现稍差，开盘两小时去化约5成。看库存：区域大分化南京几大核心区域，已经逐渐度过大基建、大开发的时代，楼盘供应逐步减少，但购房需求持续高涨，新房二手房都不愁卖。数据显示，南京目前住宅新房库存约5.6万套，其中接近8成在江宁、六合、浦口、溧水、高淳等郊区、郊县，而玄武、秦淮、鼓楼等中心城区库存均不足千套。每个区域都有其不可替代的作用，但就价值来说，充裕的租住需求永远是最好的保障。区域保持大量的待售房源，会对房屋租赁行情、销售周期产生影响。南京几个产业发达、土地开发接近尾声的核心区域将率先跨入二手交易的时代。

购房门槛：百万首付是最低要求南京楼市经历过买卖双方不断的试探、交锋，现在上车盘大致保持在总价300万，首付100万的水准。当然在核心区域，尤其是倒挂现象比较明显的地块，可能会有额外的首付比例要求。这个百万首付的上车门槛，是与南京社会财富相匹配的，既能平衡土地开发的整体节奏，又能保证城市对外来人口的吸引力。改善需求集中在河西南、赛虹桥、南部新城、城东光华路和和江心洲等几个区域，毛坯限价已经跨过4万元的关卡。上月举行的两集中土拍，南部新城大放异彩，出让的5幅地块中有2幅地块毛坯限价达到了45000元/㎡，而最低的大校场G30地块毛坯房限价是44830元/㎡。作为规划中与新街口、河西新城“三足鼎立”的城市新中心，南部新城未来可能成为高端改善的大本营。户型展望：寻找更精致的改善户型

百万首付，对很多年轻人来说并不是小数目，按照以往的逻辑，最适合年轻人的上车项目是两居室。但限购限贷政策，让每个家庭都非常珍视手中的房票，更倾向于“加一把劲”，买套三居一步到位，而不是把首房首贷“浪费”在过渡户型上。市场也验证了这个判断，现在新楼盘最难抢的，恰恰是90-110平米的紧凑三居室。这种户型在未来较长时间内，可能都是流动性最好的房子。让我们把视角转向香港。2008年金融危机，2020年全球新冠疫情，两次灾难过后，香港的E类物业（160平米以上豪宅）都实现了快速复苏，整体涨幅也超过中小型物业。这是因为经济动荡，往往对普通人造成重大影响，而富人有更多的方式去创造收入。经济低迷时期失业率上升，涌入香港定居的普通人减少，刚需住宅行情自然不如豪宅。对未来的南京来说，也是大同小异。今天买紧凑三居室的年轻人，终有一天会在获得更多收入之后，希望去买更大的房子来改善居住环境。热门区域户型宽敞舒适的高端改善户型，价值会慢慢凸显。

二手市场：整体进入平稳期南京市5月的二手房成交量为11589套，环比4月份下跌24%，二手市场在经历了数月的上涨后，从五月下旬开始降温，成交量逐步下滑。当然，在新房频频售罄，倒挂现象明显的核心区域，二手房仍然热度不减。比如南部新城板块，部分房龄较老的二手房报价大都在4.7万元/㎡以上，接近新房价格。学区房炒作降温和二手房指导价的政策预期，已经逐步稳定了二手市场。现在南京二手房源比较充足，业主报价也相对理性，对二手房感兴趣，需要即买即住的购房者不妨塌下心来慢慢选房。

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