楼市观察∣消息面风声鹤唳，楼市拐点要来了？！

楼市观察∣消息面风声鹤唳，楼市拐点要来了？！1光年等于多少年 最近深圳楼市凉凉消息不断，西部某大品牌住宅新盘本来预计日光，结果当天去化不到6成；深圳新房5月住宅成交2677套，环比下滑近24%，成交量降至近一年最低；二手住宅成交3027套，连续4个月下滑，环比

1光年等于多少年

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最近深圳楼市凉凉消息不断，西部某大品牌住宅新盘本来预计日光，结果当天去化不到6成；深圳新房5月住宅成交2677套，环比下滑近24%，成交量降至近一年最低；二手住宅成交3027套，连续4个月下滑，环比下降近38%，是14个月来新低；6月份深圳新房成交也不容乐观，二手房成交跌到3000套以下几成定局！

但是我们提醒，与西部楼市热度“变凉”的同时，东部楼市热度升温，龙岗保利勤诚达誉都近600套很快售罄（是不是坑呢？后面再聊），坪山多盘售罄（有没有虚高嫌疑呢？），这是“板块轮动”？！还是深圳楼市拐点来临的标志吗？联想到在西部住宅去化变慢的同时，部分片区公寓竟然去化加速，感觉很多购房者又进了大坑！

二手房停贷，炒房成本加大！

据了解，二手房停贷现象目前已在广州、武汉、杭州、重庆、惠州等地开始出现。与此同时，不少城市房贷利率也随之走高。停贷、利率走高，购房者尤其是刚需客户买房成本骤然上升，刚需“上车”变得更加困难，这就是我们从前提醒刚需购房者能早经常就早经常的最主要原因。

那么二手房“停贷”，意味着什么呢？

首先资金不足、犹豫观望的购房者会不断出现，甚至也会放弃购房计划。毕竟习惯了“贷款买房”突然变成全款支付购房款对于大多数购房者而言极为困难。

其次新房尤其是改善型住房楼盘去化周期将变得漫长。新房购房者很多是旧房换新房、小房换大房的改善刚需，购买新房的客户，如果手上二手房迟迟卖不出或者出售价位达不到其心理预期，又或者二手房业主拿到房款时间太长，购房者显然会取消新房计划或者推迟购买新房的计划。

二手房停贷对于那些全款购房者相当有利，尤其是在业主亟待卖出而不得不降价情况下，全款购房者或有晓得收获。但是缺少信贷杠杆，炒房客户资金成本势必大幅增加。

买房中奖时代已远去，买房需谨慎！

随着楼市调控政策的影响日益显现，深圳楼市各区域板块分化现象将加剧，未来“刚需”、“刚改”购房者必须对深圳个区域、各板块规划有深入认知，购房再也不能闭眼买楼。

在楼市供应加大、房贷利率上涨情况下，购房者需要花更多精力与时间，不能如同10年前闭眼买房。还是要研究市场与需求，跟随专业人士买房。选择新的核心区，选择合适容积率、高实用率户型、有规划园林、公办学校、完善配套等等。

不能闭眼买楼，不是意味着不能买房。很多人或许走向另外误区：二手房都停贷了，是不是意味着楼市拐点来了？实际上，楼市停贷二手房，还是对部分城市房价居高不下、炒作氛围浓厚的变相打击，让过热的楼市慢慢回归正常，从而达到“房住不炒”的结果。

对于普通购房者而言，房子依然是较好的投资标的，只不过需要量力而行，需要跟随专业人士买房，根据自身财力规划好投资周期，切勿短期高杠杆投机房产。

盘整期买房注意避开大坑

对于如何买房，我们认为地产凝眸老师3年前指出的买房顺序值得牢记：买房必须按照片区→名校→快线地铁→普通地铁→商业中心→交通枢纽先后顺序选择。

另一方面，在楼市盘整阶段，购房避开这些大坑：性价比不高公寓、价格虚高片区新盘和二手房、商办和宿舍产品，尤其是将来需要搭板产品。

市面上很多公寓性价比不高，需要卖2年以上乃至更长时间，这主要原因在于定价偏高，并不是产品或者地段问题多，但是我们提醒一点，如果是通过三级渠道转介且佣金高于2个点的公寓必须警惕；价格虚高片区新房和二手房，比如大梅沙及其往东海景房，单价动辄5-6万，这些所谓海景房交通不便、缺乏配套，不建议首套和改善购房者买入；再次龙岗和坪山有些新盘价格而已经上涨到5万，地段偏远楼盘上涨到4.3万以上，都是需要值得警惕！比如上文提及的保达誉都，看看周边配套，脏乱差，房屋供应量极大，上涨可能性较小；对于商办产品以企业会馆、企业会所名义销售楼盘，也需要额外注意，尽量避开搭板产品；即便不存在搭板，也要看性价比。

对于具体楼盘是否值得买、是否存在“陷阱”、是否出现类似龙华玺园没有屋顶交楼，我们建议可结合开发商过往口碑来选择，具体可私信了解！

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