重庆第二次土拍,要来了?!机会点会在哪里?

重庆第二次土拍,要来了?!机会点会在哪里?法迪加 最近，关于第二次集中土拍的期待度，越来越高。尤其重庆。 一来，当前重庆热点区域的供需关系，并没有实质性缓解；二来，有了前车之鉴，第二次土拍，大家有担心，但又有点憧憬。那种心情，你懂的。今天

法迪加

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最近，关于第二次集中土拍的期待度，越来越高。尤其重庆。

一来，当前重庆热点区域的供需关系，并没有实质性缓解；二来，有了前车之鉴，第二次土拍，大家有担心，但又有点憧憬。那种心情，你懂的。今天聊聊这件事。

01

第一次土拍，发生了什么？

重庆一批次的集中土拍，实际上，让人有些意外。也改变了很多人的预期。（1）高溢价一批次共成交了46宗地，有22宗溢价超过50%，最高溢价达129.88%；溢价，体现买方热情。（2）北区带头，西区突破一批次的成交，北区很“疯狂”，西区，来了一次大突破。（地块分布示意 仅供参考）

中央公园最高达到15711元/㎡，给区域热度加了不少柴火；而西永，则完成了12950元/㎡楼面价的突破，一举追上传统核心区！

（3）激活5月红4月集中土拍之前，市场是“小阳春”。土拍结束，市场进入“大阳春”，5月份住宅成交量几乎是近2年最高点！（数据来源于铭腾）

而之所以开发商们在4月份都充满了激情。原因非常实际：

• 头部开发商，存货不是太足，必须进场买；
• 重庆的地/房价绝对值，相比其他一二线，仍然偏低；
• 大家对重庆，都很看好。

02

第二次，迟到了？

按照年初的相关政策报道，今年将在22个城市开展集中土拍的试点。重庆，是其一。但是，4月底第一次土拍过后，因为开发商没有控制好冲动，热情普遍有点超纲。因此，如重庆原计划于7月的第二次集中土拍，似乎将有所调整。

第二次土拍的整体管控，必然会更加严格，但整体市场逻辑下，结果的预判，也并不难。我会用两个关键词来描述：（1）整体平稳（2）局部火爆理由见下文。

03

第二次土拍的大概率

无论从各个角度去看，整体平稳，都会是最大概率的事。这是大的调控目标。没有什么例外，包括如深圳一样的领头羊。“太跳了”，后果对谁都不太好。一批次土拍，重庆被送上热搜；第二次，“平稳健康、抑制冲动”将是两大关键词。但平稳之下呢，鉴于重庆实际情况，大概率又会出现局部火爆。我的理由是这两点：其一，“存销比”的问题。（数据来源于铭腾 仅供参考 不作为决策依据）重庆正处在城市更新、改善需求迭代的窗口期，品质居住的愿景，需要大量的优质住宅。但目前，并不足。其二，头部开发商，仍然缺货。在金融限制性政策之后，市场份额向头部开发商聚拢。市场出现明显的“马太效应”。所以，有资金实力的头部开发商，反而更缺货。买地需求，仍然旺盛。

就比如第一次土拍时，我举的一个例子。西永的红盘桂语九里。因为品质好，本身卖的就不错。土拍结果出来当晚，不少地产业内朋友，又连夜去「扫货」！几天时间，此前推出的房源，就被“抢”完了...（桂语九里 实景）

原因，很简单。华润+绿城，大开发商、品质好，且桂语九里的住宅卖价，甚至比旁边新拍的楼面价，还低...消费者的心态，加速了头部开发商“马太效应”的形成。

因此，第二轮土拍，大家会收敛，但绝不会缺席。那么问题来了：不能过热，不能太高，接下来的重点方向，会是哪里？

04

接下来，机会点是哪里？

如果要稳，单价就必然“设计上限”，也就是“地王”，会是十分敏感的词。同时，如果要保持整体均价，那么如中央公园这样，楼面价绝对值不低的区域，可能就要有所收敛。同时，去置入、增加绝对值并不高，能平抑整体均价的区域。但是呢，这样的区域，又不能冷门，万一，KFS朋友们都不想要，那就会很尴尬...如此以来，下一阶段的热点，你认为是哪里呢？指向性，其实是明朗的：大概率，会是西区。今年上半年放量住宅类用地约748万方，西区、北区占比约86%。

预计二批次出让约5000亩左右，而西区，或将占比过半...西永、土主、钓鱼嘴等，都是“大户”。同时，西区优势十分明显：区域市场热度较高，但土地市场，整体平均的价格却不高，如上一轮，西永中心区域，最高也不过接近13000元/㎡。

通过西区的有高有低、肥瘦搭配。若再加上其他一些“限制性”政策，如其他城市执行的“竞自持”等条件进行调节；重庆第二批次的土拍价格表现，自然就会平稳下来。

05

提前去淘金吧！西区的楼市最火的版块，是西永。核心原因在于在成渝双城经济圈国家战略之下，整个西部槽谷，被放到了一个新的历史舞台之上。（西永 图源网络）这座舞台，有高新区、科学城加持；短短一两年，已经吸引了众多的强势产业、优质配套、园区、科研机构落地；这些要素未来带来的人流量和经济产出，又都几乎是肉眼可见的。加上整体不是太高的房价，西部槽谷的「王牌」西永，长期靠一己之力，和北区若干版块抗衡...（上半年板块成交情况 仅供参考 图源锐理）大批淘金者，让西永的个别优质新盘，「卖断了货」。最典型的，其实就是上文也提及的桂语九里。土拍过后，没多久，一期，卖完了！二期，推出来的也全部卖完了...因为隔壁地块，成交楼面价都12950元/㎡了，而作为品质型改善项目，绿城和华润开发的项目，修好的房子，居然比地价还低！（示意图 供参考）这是什么概念呢？就是绿城和华润，免费帮你修了房子。这样的机会，让业内人士，连夜赶往桂语九里...

因为他的价值逻辑，太清晰了：（1）资源好、成熟度高桂语九里所在的西永版块，产业基础很厚。而且不断在加码。就像最近，“国航天科工集团通信技术研究院”又落户微电园。西永的“渝新欧”物流枢纽园和微电子产业园等产业以及产业人口，已经为区域打下了良好的配套基础。（西永 图源网络）作为连接西部槽谷和中部槽谷门户的枢纽，未来几年，在交通配套上，还会迎来巨大的变化！西永隧道、井口隧道、土主隧道，7、13、17号线等多条轨道；科学城高铁站...（2）高品质项目在高势能区域，大家首先关注的，通常都是品质型项目。因为这样的项目，喜涨、抗跌。桂语九里一直是西永最有代表性的高品质项目。从建筑设计，到景观，再到产品。而且一期已经是实景呈现。（项目一期 实景图）桂语九里的整体外立面，是应用的绿城第二代高层风格，他在一线城市口碑都相当好。建筑的线条横平竖直、工整对称；而偏暖色系，又给了我们一种柔和感的亲和力。（项目一期 实景图）园林景观上，桂语九里给人感觉，是尺度感很大。细节也花了心思。（项目一期 实景图）比如一期，就是一条约70米宽、100米长的景观主轴，直通会所和游泳池。大草坪，搭配会随季节颜色变化的银杏树。公区，也给到我们很多惊喜。我最喜欢这个低调有内涵的楼栋入户。（项目一期 实景图）一期的小区入户大堂，则是相当大气。（项目一期 实景图）还有很多品质细节，就不赘述了。建议大家到实地看看。因为，去了你就知道，他的性价比，简直是太高了...（3）“价格倒挂”5000元/㎡？什么是“倒挂”？近似品质，隔壁二手房，比新房贵，叫倒挂；同一区域，隔壁卖的地，楼面价，比新房贵，也叫倒挂...（项目一期 实景图）桂语九里周边地价拍出来12950元/㎡，即便按照较低标准的建安、税费、管理成本测算，也要+5000元/㎡左右修成房子；而做出比较高的品质感，按目前市场，大致要加到8000+元/㎡。为什么业内人士，在第一次土拍势头来了之后，会先锁定桂语九里，因为在“新盘新办法、老盘老办法”原则之下，目前桂语九里的备案价，很多也就是13000元/㎡左右。这一点，你品。

06

收官

新一轮土拍，渐行渐近。抽丝剥茧，理清因果逻辑关系之后，你就会看到其中的机会。所以，趁着这个窗口，有需求的朋友。建议你，赶紧去看看吧。四月底之后，桂语九里能拿出来的存货，基本都卖完了。整个大项目，就只有最后4栋还没有开盘！按我打听到的消息，预计最快这个月底之前，会加推出一栋。而这一栋，恰好是整个项目最爆款户型：建面约130和145㎡户型！纯板式结构、大横厅、南北通透...（建面146㎡ 户型示意图）

标准的舒适型三房、四房。约7.2米大横厅，相当大气！并且都在中庭较好的位置。当然，最后一栋。且行且珍惜吧。

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