一周楼评:石家庄四代住宅要来了 你期待吗?

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如果说，一揽子强省会战略措施的出台，对石家庄城市未来五年的发展有了指导性的政策，那么，上一周举行的党代会，则在法律上进行了盖棺定论的肯定与决议，意味着未来五年的发展路径已经完全确定。

另一方面，对石家庄的房地产开发而言，拥抱四代住宅的试点确立，未来媲美南方社区的大幕已经拉开，表明，石家庄住宅产品品质时代进入了一个新的代际提升阶段。

当然，石药中诺地块等地块的控规方案，进一步明确了石家庄二环内城市更新的方向和内容。

1、五年任务

新闻背景：

上周，中国共产党石家庄市第十一次代表大会在人民会堂隆重开幕。张超超代表中国共产党石家庄市第十届委员会向大会作了报告。报告共分为三部分。一、过去五年的工作回顾。二、今后五年的指导思想和奋斗目标。三 、今后五年的主要任务。

老杨观点：

首先，我们看一下未来五年的奋斗目标和主要任务：

其中，专门提到，经济总量过万亿，质量效益大跃升。

?地区生产总值年均保持两位数增长

?在全国城市中位次每年前移一至两位

?到2025年力争综合经济实力进入前30名

?打造5个以上千亿级产业集群

另外，在城市发展上，“拥河发展”战略扎实推进

?“一主、四辅、一带、多点”的城市空间格局基本形成

?城市秩序井然、市容洁净靓丽、建筑精致美观、设施国内一流

而在主要任务中，专门提到：

坚定不移推动省会建设上水平，打造宜居宜业宜游的美丽新家园

（一）注重创新城市发展理念。

（二）注重提升城市形象品质。

（三）注重补齐城市功能短板。

（四）注重推动县城提质升级。

（五）注重夯实农业农村基础。

从以上目标和任务可以看出，以产业发展&城市发展两大强省会战略支柱，形成五年后GDP万亿、国内城市排名前30名的双重目标。

而在产业发展上，5个千亿产业集群中，老杨认为，包括医药、信息技术、钢铁产业等石家庄传统产业预计将更加集中布局与发展，高新区至少形成3个千亿产业集群。

在城市发展上，随着拆违、烂尾楼整治的深入推进，开拓城市空间后，按照缺什么补什么的原则，未来主城区内，将会呈现新的补短板和配套升级的全新局面。同样，“一主、四辅、一带、多点”的城市空间格局基本形成，如滹沱河生态经济带、石家庄经济技术开发区、装备制造基地、循环化工园区、正定新区拓展区、铜冶、上庄、冶河等7个重要的功能节点，预计继续成为国土空间拓展和宜居宜业新的城市副中心。

而在此次党代会上，老杨认为，对房地产开发和市场影响最大的，无疑是彻底断开“土地市场一二级联动”，强化政府对土地资源的调控管理。这意味着，因为土地市场一二级联动造成的烂尾楼现象，将彻底破除。

彻底断开土地一级市场一二级开发联动，由政府统一组织实施集体土地征收、补偿、安置、规划设计等土地前期开发工作，并向社会公开出让，实现对土地一级市场的全面掌控。表明，开发企业拿地的唯一通道，只剩下了招拍挂一条路。对于规范土地市场，具有非常重大的意义。

2、市场监管

新闻背景：

河北省住房和城乡建设厅等六部门近日联合印发《关于进一步加强房地产开发项目全流程监管的若干措施》。提出强化项目立项管理，规范土地供应管理，严格房屋销售监管等多项举措，规范房地产市场秩序，切实保障购房人权益。

老杨观点：

《措施》中多项举措与民众购房密切相关。

《措施》提出，严格商品房预售把关。明确商品住房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。各地要引导房地产开发企业理性定价，做好房价稳控等工作。严格执行明码标价、一房一价，不得超出备案价格对外销售，严禁以学区房等名义炒作房价等，规范商品房交易行为。

《措施》提出，加强房屋交付合同履约和质量监管。督促房地产开发企业依约履行商品房合同交付责任，确保所交付商品住房质量符合工程建设强制性标准以及合同约定，防范延期交房问题发生。加强房屋交易、税费缴纳、不动产登记等环节信息共享，优化缴纳流程，拓宽缴纳渠道，进一步提升购房人自行缴纳税费和住宅专项维修资金便利度，规范相关费用缴纳。

此外，《措施》中提出加强项目立项管理，规范土地供应管理，加大土地使用监管力度。并加强动态巡查，依法严厉打击违法用地行为，及时查处违法建设行为。

在《措施》中，除了商品房预售证、交付和质量监督以及规范土地供应管理等具体措施的提出外，还对房价稳控和严禁炒作学区房等方面做了表态。

对此，老杨认为，这种表态虽然并无具体措施，但也意味着在未来的房地产市场调控中，学区房改革，会逐步纳入调控的范畴。

而对于学区房的改革，未来到底如何走向呢？

以深圳的学区改革为例，政府在义务教育和住房保障方面提出了一系列完善改革措施，其中包括推行大学区招生、建立教师交流制度、完善二手房参考价这三大和学区房息息相关的措施。

其中，大学区招生政策，类似于北京的“多校划片”，是指学区内生源不对应一所学校，而是对应多所学校，最后通过某种随机方式进行分配。从根本上抽掉了学区房的一大块基石。

教师交流制度，从一定程度上解决了教育资源的不平衡以及优质教育资源稀缺的问题，又抽掉了学区房的一大块基石。

二手房参考价直接从定价上限制，设定一定的上限，对房价的调控可谓是更加直接有效。

业内认为，大学区招生和教师交流是从根上解决学区房问题，二手房参考价是从顶端进行压制，三位一体，釜底抽薪！而且，虽然现在只是出现在深圳，但是深圳是改革的先头兵，一旦深圳切实实施了，其它城市的复制恐怕也不远了。学区房这次恐怕真要大降了！

3、立体园林

新闻背景：

上周，石家庄市发布《关于开展石家庄市立体园林建筑示范工程试点的实施方案(试行)》， 预示石家庄市立体园林建筑建设工作正式启动。

老杨观点：

所谓立体园林的概念，按照国内住宅的代际来看，应该是四代住宅的范畴。

从国内首个四代住宅的社区看，成都新都区的一个社区，号称国内首个城市森林花园建筑，

这座被绿植围绕的垂直森林式小区，8栋30层高层每层均有花园。这座网红小区被称作“第四代住房“，也叫庭院房，立体园林生态住房，在国内是把“前庭后院”的理想居住放进了高层建筑里，将庭院和钢筋混凝土的电梯房融合在一起，创造一种城市自然居住环境。

和这一网红社区相比，石家庄提出的立体花园概念，则更加高级。

《方案》显示，开敞式花园面积可不计入容积率；立体园林建筑试点项目居住容积率不大于 2.0。以2.0的容积率计算，将形成小高层+洋房的立体园林生态住房。

另外，在《方案》中，还提到另一个概念，即：

空中花园建筑：每户拥有一个开敞式花园，高度不低于两个住宅自然层高度，花园内侧种植乔灌木进行绿化，并留有住户自由种植或活动空间，整个花园形成花园庭院。

空中园林街巷建筑：每户拥有一个开敞式花园，同时每两层设置一个开敞式公共休闲平台，将相邻建筑在空中相连，形成空中围合公共院落。

这表明，除了传统概念中五重园林外，空中花园和空中园林街巷概念，将成为石家庄新的建筑形态，人们足不出户就能享受大自然的公共空间和互动空间。人与自然和谐相处的理念将更加深入人心。

4、石药中润地块详细规划

新闻背景：

《 关于石药中诺中润地块、石药新华厂区地块、市老年养护院二期地块控规方案的公示 》公告显示，石家庄市自然资源和规划局组织编制了石药中诺中润地块、石药新华厂区地块、市老年养护院二期地块控规方案。

老杨观点：

从《公告》看到，石药中诺中润维护地块位于北二环路以南、体育大街以西、丰收路以北、北盘街两侧。总用地面积 17.76公顷。

依据备案控规，所在单元主导功能为居住和中小学用地。

地块维护后，二类居住用地用地面积为94.5亩，中小学用地56.85亩，文化设施用地7.5亩、社会福利医疗卫生混合用地11.4亩，城市绿地地43.5亩。此外还规划有城市道路用地52.8亩。

根据公建配套配置一览表设施分类可以看出，石药中诺中润地块日后规划有一所24 班初中教育，一所24班小学，占地共3.79公顷。

此外还配建有1所9班幼儿园。

文化设施方面规划有一处十五分钟生活圈住区级文化活动中心（含青少年、老年活动中心）。

社会福利设施方面规划有一处十五分钟生活圈居住区级老年养护院。医疗卫生设施方面规划有一处十五分钟生活圈居住区级卫生服务中心（社区医院）。

此外，还规划有三处公厕、两处社会公共停车场。

从媒体报道的信息看，2018年完成生产区整体搬迁改造，现原厂区地块已完成土地收储交付、场地拆平。

该方案规划居住用地容积率控制不大于2.0，控制40%左右的土地进行开发建设，60%左右的土地用于公服配套设施建设。在满足地块自身居住街坊级公服配套的前提下，通过分析地块所在15分钟生活圈公服配套情况，尽可能补充生活圈公服配套设施。

老杨认为，石药中诺地块，融合了包括住宅、绿地、教育、文化卫生服务设施等业态齐全，加上体育大街东侧保利中心的商业加持，这一地块的宜居性非常之强，也会引发众多房企的关注与争夺。

另外，我们看到，此次43.5亩的城市绿地，并非之前我们看到的集中建设公园的概念，而是在道路旁修建的较为宽阔且长的绿地带，对整个地块有围合之势。对于未来的社区来说，更有利于形成类似跑道等锻炼身体的公共空间。

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