前有横琴升级，后有前海扩容，房地产何去何从？

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9月5日，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》出台。横琴由“自贸区”升级为“粤澳深度合作区”，珠海横琴进入了全新的发展阶段。

紧接着9月6日，中共中央、国务院印发的《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》正式发布。《方案》明确，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，是之前的8倍，相当于1.5个福田。

从横琴和前海两份方案看来，房地产并非主角，那么房地产只能成为“局外人”吗？国内著名房地产行业研究专家、广东省房协专家委常务副主任委员赵卓文认为答案是否定的，“房地产行业不但能有作为，而且是可以有大作为。”

其表示，两大合作区扩容后，居住空间，商务空间和产业发展空间，都将有新需求。前海和横琴的房地产发展，仍有很大潜力。

以横琴为例，横琴由“自贸区”升级为“粤澳深度合作区”，横琴有望成为促进澳门经济适度多元发展的新平台，并成为澳门居民生活就业的新空间，合作区内企业所得税等优惠政策将更完善，对企业和高端人才将极有吸引力。

因此，横琴的房地产市场将发生重大改变。首先，横琴的居住类物业价格将上涨。其次，产业用地价格将上升。所以，这几年来，在横琴投资房地产的企业和个人，将进入收获的季节。

而对于前海扩容，赵卓文认为前海合作区的目标是打造全面深化改革创新试验平台，建设高水平对外开放门户枢纽。在此基础上，房地产仍有潜力，仍可进行投资。

横琴和前海的未来发展，房地产一定不是主角，但是，赵卓文表示，中国房地产发展了40年，就是从做配角起步发展起来的，因此，“在横琴和前海，房地产业一定可以做好新时期的配角。”

前海爆发式的规划炒作红利已过去

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为前海扩容扩的是制度和创新，不是地产。

他指出，有关前海扩容其实“在2019年底和去年深圳特区成立40周年的时候，都有过一波操作。所以大前海的房价也是全市最高的。很多区域已经超过20万元／平，10万／平已经是起步价了。”

所以，李宇嘉认为爆发式的规划炒作红利已过去了。以前的两波房价上涨，是由外部投资客和加杠杆两个因素助推下的。现在在新的调控政策框架下，炒作楼市的红利已达不到预期了，未来将进入的是增长式红利阶段。

也就是港澳和深圳在优势产业链条分工，创新性服务业发展，要素自由流动，服务贸易规则，对接等方面能够获得突破，其所带来的经济增长、人口流动创造的可支撑的需求，以及对当前好居高不下的申办写字楼空置率的填充。

如果这一点达不到的话，“在现有的调控政策和资金环境不变的情况下，这个区的房价将继续在高位徘徊，并且因为前期已经操作了的规划红利无法兑现而出现回落”，李宇嘉这样总结道。

珠海横琴升级、深圳前海扩容，广州南沙在未来是否也将迎来利好？华南城市研究会副会长孙不熟就此作出了分析。

他认为前海、横琴之所以受到国家重磅支持，最根本的原因应该是它们与香港、澳门近，承担着服务港澳的历史重任。相比而言，南沙与港澳的距离较远，在与港澳合作方面，优先级不够高，也在情理之中。

但另一方面，前海、横琴的“双15”优惠（符合“前海所得税优惠目录”的企业所得税、境外人才及紧缺人才个人所得税，降至15％）对南沙而言或也非遥不可及。

据孙不熟透露，广州市与广东省已经意识到这个问题，正在积极争取南沙也能享受到同等优惠。

2021年6月，广东省商务厅发布了《中国（广东）自由贸易试验区发展“十四五”规划（征求意见稿），其中有一句话引起广泛关注：

因此，孙不熟认为，南沙的“双15％”也不是完全没可能。

此外，孙不熟强调，注册在南沙的期货交易所同样是中央对南沙的重磅支持，“有期交所这个核武器在，南沙的获得感怎么会差？”

而且，南沙的背后是广州，有着省城持续的输血，教育、医疗、文化等优质资源取之不尽，这也是南沙在三个自贸区片区中的一个比较优势。

因此，孙不熟表示，“南沙没必要失落”，期货交易所是国之重器，运行得好，可以助力国家抢占全球大宗商品的定价权，对广州自身来说，也可以建成像芝加哥那样的特色金融中心、一流金融中心。

两大方案内容要点

《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》明确，合作区实施范围为横琴岛“一线”和“二线”之间的海关监管区域，总面积约106平方公里。其中，横琴与澳门特别行政区之间设为“一线”；横琴与中华人民共和国关境内其他地区之间设为“二线”。横琴开发进入粤澳全面合作共商共建共管共享的新阶段。特区政府将在中央的指导下，按照总体方案的要求，与广东省政府、珠海市政府一起积极推进横琴粤澳深度合作区的建设。

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