地产融资收紧,房价会跌吗?

地产融资收紧,房价会跌吗?柳瀚雅 王健林有句名言：什么北大清华，都不如胆子大！ 这句话马云听了，估计会笑，你儿子考得上？电商你试试？ 但在房地产行业，挺有道理。你去数数排名靠前的房企，哪个不是高负债、快周转，胆子越大，发展越

柳瀚雅

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王健林有句名言：什么北大清华，都不如胆子大！

这句话马云听了，估计会笑，你儿子考得上？电商你试试？

但在房地产行业，挺有道理。你去数数排名靠前的房企，哪个不是高负债、快周转，胆子越大，发展越快。有些人摸准了行业的逻辑，逆周期发展，在别人恐慌的时候敢于贪婪，弯道超车，成为巨头；反而有些沉下心来做产品、讲情怀的企业，逐渐被边缘化。

所以，地产商都变成金融资本家了，有的成了金融家的打工仔。

比如温州某房企，2016年到2018年，合同销售额是190亿、649亿和1015亿，三年增5.3倍！规模暴涨同时，流动负债总额从351亿、797亿，跃升到1484亿。资本化利息从1.47亿增为13.81亿，暴涨9倍，远超销售额增幅。

招股书显示，58%借款来自信托和资管产品，成本在9.5%-14%间。金钱是魔鬼啊，一方面过度依赖高息信托融资，另一方面凶猛拿地，资金链承受重压，企业只有靠高周转回笼资金。

为了高周转，项目开发做到了“456”模式，4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再周转，这样的魔鬼速度，净利润率有多少呢？2016年-9.3%，2017年3.6%，2018年8.4%，钱真难赚。

这样的高周转只要一个环节出问题，危及的不仅是企业，有可能是背后的金融体系。

最近

730会议提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量，严控增量，防止信贷资金违规流入房地产。

虽然以前也有类似表述，但这次好像不是说说而已。

根据

21世纪经济报道的消息，监管部门将要出台新规，控制房地产企业有息债务的增长，设置

“三道红线

”严控企业债务融资情况。

红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70％；

红线二：净负债率大于100％；

红线三：现金短债比小于1倍。

根据

“三道红线

”设置了详细指标，将房企分为

“红、橙、黄、绿”四挡。

三条红线都触碰到了，不得新增有息负债；碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

如果消息为真，那这是监管部门第一次明确房企举债的标准。

不管怎样，从最近政府多次表态中可以清楚，下半年要控制地产融资和信贷规模了。

7月初，银保监会表态部分资金违规流入房市、股市推高资产泡沫，要强化监管，

730会议表态要对房地产金融实施审慎管理，最近银行间交易商协会要求债券募集资金仅能用于偿还旧债，一系列表态说明，对房企的资金监管越来越严格。

三条红线意味着什么？

过去收紧房企融资，判定标准比较模糊，有很多漏洞可以钻。如果有这三道红线标准，等于把漏洞都堵上了，不仅是信用债，对信托融资、资管产品、海外融资都有限制。

这就好像是孙悟空戴上了金箍。对于高杠杆的房企，未来融资会越来越困难；而财务稳健的企业，就会有更大的空间。而财务稳健的房企又有几家呢？大家手指头数得过来。

这和房价有啥关系？

先听听黄奇帆的观点，这位曾被誉为最懂经济和金融的市长，他说，控房价核心是不允许炒地皮，任何房产商买土地，必须自有资本，不能后面“背个银行”。

也就是说，开发商拿地融资时过度加杠杆，在价高者得规则下，很容易一激动大腿一拍拍出个地王，刺激房价持续走高，高房价再反过来为高溢价土地解套，使楼市陷入不断单边上涨的恶性循环，大量信贷资源被房地产占据，导致实体经济失血。

比如今年上半年，受疫情影响，全球大放水，整体流动性宽松，房企融资环境宽松，手里有钱就买买买，土地市场快速反弹。

宁波也一样，上半年的地王就像下锅的饺子此起彼伏，土地溢价率持续走高。房价虽然被强制限制住，但挡不住土地暴涨带来的强化效应，以及投资避险心理，导致日光盘比比皆是，引发新一轮的调控新政。

调控新政再加上房地产信贷收紧，会引发宁波地价、房价大跌吗？

我觉得很难，但个别板块或楼盘下跌是有可能的。关键还是看政策以及实施情况，融资渠道控制住了，配合政府推地节奏，地价就能稳住，整体房价自然不会失控。如果政策和执行都打折扣，房价还是压不住，至少宁波是如此。

我们一定要看清楚制定政策的目的是什么，是抑制房价、地价的快速上涨，稳才是核心。

就像一只股票，股价起起伏伏很正常，不要过度关注一时的涨跌。认清企业基本面的同时，还要看懂庄家以及控盘情况。否则，别人买了茅台，你却持有中石油，那就真悲催了。

一个游戏要能玩下去，人性中的贪欲是一定要限制住。开发商加杠杆，购房者再加杠杆，银行现在是赚足了钱，但也在累积了巨大风险，一旦引爆，最终遭殃的还是老百姓。

有些贪婪背后，关系到成千上万个家庭的痛苦。

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以上仅为裘老师个人观点，

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欢迎留言讨论。

PS：文末再补充几句凑字数：

上篇关于内循环的小文得到大家支持，在这里特别感谢！留言中可以看出，这里的粉丝水平和老司机一样高。

今天原本是老司机的文章，昨天突然说出差去了，问我能不能再写点内容。虽然心里一万个不情愿，但听他说有高额稿费，那么信誓旦旦，像真的一样，就忍了。

其实，我是很佩服老司机的，平时也挺忙，硬是挤出时间坚持写文章，写几天容易，坚持几年就很不简单了。这不仅需要强大的自律和毅力，脑子里还要有点货，没点专业功力，是做不到的。

像他这样坚持独立评论，在宁波房产媒体圈也是少有的，也难怪有这么多粉丝支持。上次家博会的分享会，很多粉丝从奉化、慈溪、北仑赶过来，那种看他的眼神，让我羡慕啊。

有一个粉丝跟我说，这么好的分享，你们应该收费。真的假的？当然是真的，你真心付出，别人自然也会真心待你，付出都是看得到的。

如果有广告，大家多点点哦，先富起来的不是老司机，是拆迁户，社会有问题吗？

有关房产课，有粉丝也在问，大家先扫下面的二维码，先进老司机群，开课后，会在群里征集。有些话只适合小范围讲，的确不适合这里。

本文源自微信公众号：房产老司机