离婚一年内无首套房贷优惠 首付款严禁“加杠杆”临产前的征兆

　　为买房享受首套房贷的优惠而盘算“假离婚”的购房人可以考虑收手了。昨天上午,央行营业管理部、北京银监局、北京市住建委和北京住房公积金管理中心四部门联合发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》,文件明确,从昨天开始,离婚一年内贷款买房,无论是商贷还是公积金贷款都算二套房。

　　以往部分购房者为享受首套房贷优惠政策而离婚。今后,这一漏洞将被监管部门堵上。“各商业银行要坚决落实中央关于‘房子是用来住的,不是用来炒的’总体要求,继续从严控制个人购房贷款增量,严格落实差别化的房地产信贷调控政策,配合做好北京市房地产调控工作,促进北京市房地产市场平稳健康发展。”有关负责人昨天表示,北京银监局、央行营业管理部将适时会同相关部门对辖区内商业银行房地产信贷调控政策落实情况进行定期检查和不定期抽查,对存在违法违规行为的机构进行严肃问责。

　　离婚一年内房贷算二套

　　一直以来,首套房贷政策无论是利率还是首付比例,都比二套房优惠很多。于是一些购房人打起了假离婚的歪主意,让名下无房的一方离婚后立即买房享受首套房贷优惠。

　　北京317房地产调控新政出台后,二套房贷首付比例大幅提高,两者的差距又进一步拉大。具体来看,普通住房,首套首付比例最低只有35%,二套高达60%;非普通住房,首套比例最低只需40%,二套高达80%。同时,二套房贷利率为基准利率上浮10%,首套为基准利率的95折。两相对比,首套房贷利率优惠大,首付的筹款压力也小。有市场人士反映,新政后盘算着假离婚的人比以往更多了。

　　不过,监管层已经注意到相关动向。据有关方面反映,近期,购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加,这既影响了调控政策效果,也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题,增加商业银行住房信贷风险。

　　此次下发的通知规定,对于离婚一年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行;申请住房公积金贷款的,按二套住房公积金贷款政策执行。也就是说,即便购房人在办理离婚过程中已经将名下房产归于另一方,且无贷款记录,依然将被视为二套房,购买普通自住房的商贷首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的商贷首付款比例不低于80%,且房贷利率为基准利率的1.1倍。

　　贷款记录不仅查商贷也查公积金贷款

　　“我刚刚查询了我的征信记录,发现公积金贷款记录并没有显示其中,这是不是表示我还可以享受首套房贷政策?”市民王女士几年前曾用公积金贷款买过一套房,不久前她把这房卖了,想换套大一点儿的。因为最新的政策是认房又认贷,但她拿不准自己这公积金贷款算不算贷款记录。有关人士昨天表示,根据最新文件,王女士再想申请商业贷款,也只能按二套房贷执行。

　　昨天发布的文件明确规定,各商业银行在审核住房信贷业务过程中要严格按照规定查询北京房屋交易权属信息查询系统、人民银行个人信用信息基础数据库。在公积金贷款数据接入征信系统前,各商业银行定期汇总房贷客户信息提交住房公积金中心,由公积金中心查询查证后统一将公积金贷款记录反馈给各商业银行。对于经查询人民银行个人信用信息基础数据库,已确认购房家庭有商业性住房贷款记录的,可不再查询公积金贷款记录,按照二套房贷政策执行。

　　这意味着,即便个人征信记录中没有显示,但购房人只要曾使用过公积金贷款,相关管理部门也会将贷款记录反馈给商业银行,不留‘钻漏洞’的可能。相关负责人表示,各商业银行对于购房家庭住房记录、商业性住房贷款记录、公积金贷款记录等查询情况,需留档备查。

　　首付款严禁“加杠杆”

　　因为此次新政大幅提高首付款比例,不少购房人一时凑不齐首付,打算找其他金融产品融资来填补资金空缺。此次,四部门又重申了首付款中不允许违规“加杠杆”的原则。

　　事实上,2016年,监管部门已明确叫停“首付贷”等金融产品。昨天发布的文件中强调,各商业银行要根据“了解你的客户”的原则,加强对客户的尽职调查,认真核查购房人首付款资金来源,并严格审核借款人还款能力。对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户,应拒绝发放贷款。同时,各商业银行应加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理,严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。

　　同时,各房地产中介机构也不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”、“尾款贷”等违法违规金融产品和服务。对于经有关部门查实存在违法违规问题的中介机构,各商业银行应立即中止与其业务合作。

　　已成年无固定收入借款人参照二套房贷执行

　　文件还要求银行严格审核借款人还款能力,防范投资投机购房带来的信贷风险。各商业银行要严格落实月供收入比(不超过50%)等政策要求,强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的,不得放贷。

　　有些家庭以还在上大学的子女名义购房,希望享受首套房贷的优惠。今后,这一漏洞也将堵上。昨天发布的文件明确,对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,商业银行应进一步严格住房贷款条件,原则上可参照二套房信贷政策执行。

　　文件还要求,各商业银行要加强对房地产真实价值的评估,要提高对房产价值真实客观的判断和评估能力,要依据房屋的合理评估价值进行放贷。商业银行与房地产价格评估机构合作进行评估的,要加强对合作方的约束和考核,避免道德风险。

　　中介机构违规 银行中止合作

　　文件要求银行加强对支行网点的业务指导和管理,严格落实差别化住房信贷政策。

　　各商业银行要加强对支行网点个人住房贷款业务的管理和指导,督促支行网点严格遵守差别化住房信贷政策及自律机制确定的自律要求。对支行网点违反相关规定的,要及时纠正、严肃处理。

　　各房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷、尾款贷等违法违规金融产品和服务。对于经有关部门查实存在违法违规问题的中介机构,各商业银行应立即中止与其业务合作。

　　文/本报记者 程婕 供图/视觉中国