上半年多城写字楼空置率攀升 供应量过剩成主因

　　每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺

　　近日，多个机构发布上半年写字楼市场报告显示，随着各城市供应量的迅速增加，从而推高了写字楼空置率。

　　如上半年，北京市甲级写字楼空置率为11.5%，达8年以来最高值；上海优质写字楼市场空置率同比升至18%，创下近10年新高；深圳甲级写字楼的整体空置率亦升高至23.3%。

　　《每日经济新闻》记者注意到，近几年，各地方政府纷纷加快产业升级脚步，商服用地在土地出让中始终占据较高比重，这也是主要城市写字楼供应量迅速增加的主要原因。

　　同策咨询研究院总监张宏伟向记者表示，在核心城市当中，商办市场总量都是过剩的，这不是一天两天形成的，并且也很正常。目前国内城市还处于持续开发过程中，相关的商务配建在城镇化进程没有完成的情况下，供应量还会持续增加。

　　多城写字楼空置率高企

　　今年上半年，不少热点城市的写字楼率置率创下近年来新高。

　　高力国际数据显示，受整体需求下降及即将入市的大量新增供应加剧市场竞争的影响，北京写字楼整体空置率被半年环比推升0.9个百分点至11.5%，是8年以来的最高值。

　　2019年下半年，北京有7个新项目合计约61万平方米写字楼计划入市，其中近75%的项目将位于CBD及周边区域与丽泽金融商务区。高力国际预计，面临下半年的供应高峰，北京甲级写字楼市场的整体空置率仍将比2019年上半年上升3.6个百分点至15.1%。

　　世邦魏理仕CBRE 最新发布的数据则显示，今年上半年，上海优质写字楼市场空置率同比升至18%，创下近10年新高。

　　据高力国际数据，上半年深圳甲级写字楼空置率达到了23%；截至今年6月底，深圳全市甲级写字楼存量达到553万平方米，环比和同比分别上涨8.3%和19.3%。

　　但同时，一二线城市新开工和土地供应数据也显示，写字楼长期供应均呈缩减趋势。

　　中指控股数据显示，今年1~5月，15个重点城市写字楼新开工面积1210.80万平方米，同比降幅16.57%。其中一线城市写字楼新开工面积同比下降12.26%；二线城市新开工面积同比下降 18.63%；土地供应方面，今年1~6月15个重点城市商办用地成交规划建筑面积超2000万平方米，同比下降28.09%。

　　同策咨询研究院总监张宏伟表示，“在核心城市当中，商办市场的总量都是过剩的，这不是一天两天形成的，并且也很正常。目前国内城市还是处于持续开发过程中，相关的商务配建在城镇化进程没有完成的情况下，供应量还会持续增加。一线城市完全有能力消化这些供应，二线城市的消化能力可能偏弱，会导致出现一些写字楼的空置问题。”

　　而下半年，多城的写字楼空置率情况仍不容乐观。

　　5月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2019）》（以下简称《蓝皮书》）显示，2019年，全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米，同比增长超过60%。其中上海新增供应持续超百万平方米，京津和成渝新增供应将大幅上升，广州市场也将走出前3年持续供应不足的局面。

　　值得注意的是，经济增长放缓所导致写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加。《蓝皮书》预计，至2019年底，17个城市平均空置率将突破20%，其中15个城市空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值。

　　世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨向《每日经济新闻》记者分析认为，近几年各大城市尤其是一些中西部的二线城市在短期内集中了大量的新增供应，导致写字楼市整体空置率出现上升。目前全国写字楼平均空置率在20%左右。一些中西部城市、个别华北的城市空置率在30%甚至35%以上，一线城市空置率相对更健康一些。

　　写字楼租金稳中微升

　　尽管各个城市致力于打造不同的产业集聚区，从而凸显各自的城市定位和产业导向，但在写字楼市场，各地的主导行业却不尽相同。

　　第一太平戴维斯统计显示，列为国家中心城市的北京、天津、上海、重庆、广州、武汉、郑州等，其甲级写字楼市场的前三大需求行业仍然集中在金融、房地产和TMT行业。

　　虽然国内多数城市的写字楼市场都面临供应过剩问题，但市场表现仍令人满意。中指控股《2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告》显示，2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为5.0元/平米?天，环比上涨0.01%。

　　从城市等级看，一线城市中，41.7%的商圈写字楼租金环比上涨、58.3%环比下跌。二线城市中，75%商圈写字楼租金环比上涨，22.7%环比下跌。

　　其中，一线城市写字楼市场需求减少，租金有所下降；而部分重点二线城市由于人才落户政策及产业优惠政策，城市吸引力大幅提升，写字楼市场发展尤为迅速。

　　中信证券在2019年初的一份报告中提及，部分城市甲级写字楼市场调整，核心原因可能是供给，而非需求。

　　该报告指出，上海短期供给冲击较大，深圳中长期供给压力较大，北京和广州市场较为健康。2015年到2017年，京沪深甲级写字楼市场明显放量，3年新增供应规模相当于2012~2014年的2.4倍。预计2018~2020年，京沪深甲级写字楼市场供给仍然十分可观。

　　但世邦魏理仕华东区投资及资本市场主管何树奇表示，“上海甲级写字楼的回报率再次出现了反弹。我们认为以价格角度而言，上海写字楼市场已经进入了周期性的投资窗口。”

　　北京写字楼市场未来仍将承压。世邦魏理仕日前发布的报告显示，2019年第二季度，北京写字楼市场暂无新增供应，空置率环比上升至8.4%、平均租金报价环比下降0.5%。但未来6个月有超过77万平方米的新增供应入市，空置率将会进一步推升，租金也将承压下行。

　　行业分布方面，金融行业仍是各个热点城市写字楼需求助力。根据主要城市甲级写字楼市场金融租户的占比数据——上海和深圳同为38%、北京37%、重庆35%、广州为24%。

　　租金方面，世邦魏理仕在今年上半年追踪的17个市场中，有12个市场的写字楼租金有所下降。同时，业主增加了免租期等激励措施，以吸引高品质的租户。租户扩张动能减弱令上半年写字楼净吸纳量同比下降50%左右。

　　世邦魏理仕预计，在市场开放和财政政策支持下，2019年下半年的办公需求将有所改善。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，“当前办公市场基本平稳，P2P这些企业现在大量倒闭，的确出现了一些空置，但按照市场规律，空置多了、租金下调，是有利于企业发展的。二三线城市供需失衡主要原因还是因为商业地产价格高，但并不一定租金上涨就是好事情。当然，租金上涨代表了企业需求旺盛。但供应量大了，降租金对于实体商贸企业反而是好事。”