贝壳研究院发布《粤港澳房地产市场白皮书》 融合发展方为破局之道

　　经过20余年的政策考量和发展积淀，粤港澳大湾区已经成为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。粤港澳大湾区未来发展的潜力和格局如何？大湾区住房是否面临可持续发展问题？破解之道又在哪里？10月18日，贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》（以下简称《白皮书》），用海量数据和专业分析给出答案。

　　年均150万人迁入 市场潜力巨大

　　近几年大湾区民企500强数量增长快速，高度发达的民营企业带动了大量就业和人口的增长。《白皮书》数据显示，近三年大湾区平均每年增加150万人口，核心城市深圳和广州的人口吸引力最强，常住人口分别增长165万和140万。大量人口涌入使得大湾区住房缺口扩大，整体住房自有率远低于全国平均，11城中有8城住房自有率低于60%，近3500万人无自有住房。

　　另一方面，不同于过去的个人流动，举家流动逐渐成为当下人口流动的主流方式，相对于单独个体的对居住空间的高忍受度，家庭流动人口对市场、对居住品质都提出了更高的要求。

　　核心城市住房问题凸显 供应结构失衡

　　大湾区在拥有巨大市场潜力的同时，也面临着大量挑战。随着流动人口向头部城市集中的趋势愈发明显，住房需求也愈发向大城市集中。《白皮书》数据显示，香港、深圳、广州三个核心城市人均居住面积分别为15平、19.7平、25平，远低于全国人均水平，居住品质亟待提升。从湾区购房者原籍分布来看，近三分之二的购房者非粤籍，其中邻近省份如湖南籍、湖北籍及江西籍购房者占比相对较大。外来流动人口涌入和年轻人口的住房困难导致的住房结构失衡问题逐渐成为大湾区的核心住房问题。

　　除了人口问题，房价收入比较高所带来的的不可支付问题也不容忽视。此外，过度市场化和金融化使高杠杆的金融风险问题突出。深圳月供收入比达90%，居民杠杆率高达82.3%，房者平均贷款成数59%，远高于其他一线城市。在房价和信贷相互促进和循环的作用下，低收入群体被排除在购房市场之外，购房“难上加难”。

　　事实上，在居住服务市场视角下,居住品质差、住房保障渠道不足仍是大湾区核心城市的主要现状。以深圳为例，城中村住房体量约510万套，占到总存量的近一半份额，容纳了约1500万人口，占实际总人口75%，居住环境亟待改善；深圳市存量住房中保障房（经济适用房+公租房）占比仅4.1%，住房保障的渠道不足，供给结构过于单一。

　　破界重构 大湾区住房发展在于平衡

　　针对目前深圳等核心城市过度市场化、供应主体和保障渠道不足的问题，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，未来大湾区城市的破局之道在于突破城市行政边界的束缚，寻找核心城市的“外部供应”。

　　如何重构平衡？《白皮书》指出，随着深圳、广州等核心城市已经走入深度存量市场，首先便是要盘活和利用好存量资源； 其次，鼓励支持市场化的开发商或者长租公寓企业参与，为租赁市场提供更多的品质标准化产品，降低二手房交易的摩擦成本，提升二手房流通率，给买卖市场“降压”；第三，对外要打破城市边界，寻找大湾区核心城市的“外部供应”。只有内外部多管齐下，打造一个多层次、多产品线、有品质、供求平衡的市场，大湾区的房产市场才能为消费者提供更多的选择与保障。

　　据贝壳研究院测算，2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模预计约为3.7万亿，占全国总体GMV的15%。面对大湾区房地产广阔的发展空间，许小乐表示，“充分发挥大湾区的市场潜力，需要湾区各城市通力协作，打破城市边界，实现融合发展。”