房贷利率“换锚”后，对房价、房贷影响有多大？

　　房贷利率“换锚”今日正式落地。

　　央行房贷利率新政规定，10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率（LPR）进行定价。

　　新政落地后，房贷利率是升是降？房贷利率应该如何计算？是否会影响未来房价变化？已经签订的房贷合同，日后是否也会改变？这是大多数购房者对于房贷新政存在的疑问。

　　第一财经记者当天了解到，换锚后，各地房贷利率总体保持平稳，与国庆前利率基本一致，房贷定价机制转换实现了平稳过渡，保障了房产市场稳定，对绝大部分购房者影响并不大；而对于存量业务，相关政策正在研究中，保护借贷双方的合法权益为基本原则。

　　换锚后，房贷利率怎么算？

　　LPR、购房者所在地的加点下限、银行加点，成为“换锚”后影响房贷利率走势的三大因素。

　　10月8日起，房贷利率开始由此前的参考贷款基准利率转变为参考贷款市场报价利率（LPR）定价。目前，各地按照“因城施策”原则，陆续制定本地区利率定价基准转换方案，确定本地差别化住房信贷政策的加点下限。

　　第一财经记者此前了解到，为了保证新老机制平稳过渡，在新的个人住房贷款利率政策出台后，多家银行就已着手开展了包括升级系统、修改房贷合同、组织员工培训等系列工作，并已在国庆前基本准备就绪。

　　然而，对于普通购房者而言，房贷利率如何通过以LPR为基准加点得出，仍没有一个清晰的概念。

　　举例来看，如某地区房贷利率换锚后的利率下限为：首套房贷利率不低于LPR加55个基点，按照9月20日央行首次公布的5年期以上LPR（4.85%）计算，如果借贷双方协商一致在加点下限的基础上加20个基点，则一笔首套房个人住房贷款的实际执行利率为5.6%（即4.85%+0.55%+0.2%=5.6%）。

　　此外，购房者还在关心，如果LPR每月报价出现调整，那么每月还款额是否也会相应地变动？

　　央行公告明确，LPR执行后，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

　　所谓利率重定价，是指贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。

　　第一财经记者从某国有大行人士处了解到，该行房贷的重定价1年周期按照起息日开始计算。也就是说，如果购房者选择最短为1年的利率重新定价周期，1年内LPR变化都不会影响贷款利率、月还款金额。假如起息日为10月8日，则贷款利率会在次年的10月8日进行调整，按照次年9月20日LPR加点重新计算；如果购房者选择最长为合同期限的利率重新定价周期，也就是选择固定利率，贷款利率在借款期限内都会保持不变。

　　新政对房价、房贷影响有多大？

　　“房贷利率新政施行后，会对当前的房价有多大影响？”这是大多数购房者对于房贷利率换锚后的普遍疑问。

　　苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁认为，相对于其他房地产价格影响因素（如限购政策和首付比例等因素），利率变动对于房价的影响相对有限。

　　陈嘉宁认为，首付比例波动需要购房者短时间内筹集和缴纳大笔购房首付款，对于购房者的购买力和需求影响更大。实际操作中，各地也是通过提高二套房首付比例来抑制投机炒房，调控房价。大部分一二线城市，还对购房资格进行了限制，只有在具有本地户口、工作居住证或者在本地缴纳多年社保/税收的前提下，才有资格购房，如此进一步限制了购买力和需求。因此，相比而言，此次利率新政对于房价的影响有限。

　　除了对房价的影响外，大多数购房者也在关注，利率新政推出后，现有的房贷利率将会发生哪些变化？

　　记者了解到，目前房贷利率总体保持平稳，与国庆前利率基本一致。

　　比如，北京地区9月首套房贷利率为5.39%，二套房贷利率为5.88%；房贷利率挂钩LPR之后，按照最新LPR加点计算后为首套房利率5.4%，二套房利率为5.9%，首套、二套房贷利率分别变动1bp、2bp。

　　再比如，上海地区9月首套房贷利率为4.65%，二套房贷利率为5.39%；房贷利率挂钩LPR之后，按照最新LPR加点计算后为首套房利率4.65%、二套房利率为5.45%，新老政策切换平稳。

　　另外，新老政策如何过渡，也是房贷利率换锚过程中备受关注的问题。

　　据了解，存量贷款“换锚”相关政策正在研究中，但有一个基本原则，即保护借贷双方的合法权益。

　　对于存量房贷利率如何换“锚”，央行有关负责人此前就个人住房贷款利率答记者问时表示，2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

　　陈嘉宁认为，利率新政对于现有房贷客户的影响分为两种情况：

　　一是，若央行的基准利率持续发布，则现有房贷客户仍按基准利率计算房贷利率，履行还款义务；二是，若央行的基准利率停止发布，不排除会用市场报价利率（LPR）来替代现有房贷客户的基准利率。

　　对于新老政策过渡的具体方案，目前仍有待监管进一步明确。在陈嘉宁看来，“现有房贷客户仍按基准利率计算房贷利率”的过渡方案更平滑，新老两种贷款形式并存，但新发贷款都以市场报价利率（LPR）为基础，随着时间的推移，以基准利率为基础的老贷款逐步到期，基准利率也将逐渐退出历史舞台。