多城调整土拍规则 土地溢价率年内首次回调

近期，以二线城市为代表的土地市场持续高热，热点城市纷纷加码调控政策，调整土拍规则，以致5月地价涨幅有所趋缓，溢价率也迎来了2019年来首次回调。

克而瑞研究中心近日公布的数据显示，5月全国336城土地成交共计3296幅，环比上涨18%，同比增加19%；成交建筑面积为20818万平方米，环比上涨16%，同比上涨了4%。

在成交单价方面，5月受监测城市的成交楼板价达到2832元/平方米，环比增加4%。从涨幅来看，5月环比涨幅下降了5个百分点，明显收窄。

从城市来看，5月一线城市土地供应量和成交量迎来大幅回升，但溢价率下降至7.2%，主要是因为出让地块多为底价成交的非核心区域的商办用地及保障性宅地；二线城市方面，为了防止热度再度攀升，大多数城市纷纷减缓了优质地块的供应，并采取限价竞拍方式，5月成交量价小幅下滑，溢价率也进一步下滑；三四线城市供应放量带动整体成交量价持续上涨，成交溢价率也维持在20%以上，环比上月仅下降0.2个百分点。

近期，以二线城市为首的土地市场持续高热，为遏制地价持续上扬，多城调整了土拍规则。近日，东莞调整土拍规则：在网上报价达到上限后，不再接受最新报价，开通网上终次报价功能，转为竞终次报价，终次报价则以“最接近平均价者得”。

“东莞土拍新规的落地，很大程度上与土地市场持续火热有关。”克而瑞研究中心分析师马千里分析认为，今年4月，东莞一幅商住用地，经过27家房企62轮争夺，最终以16089元/平方米的楼面价出让，溢价率高达75.8%。5月，东莞地市进一步升温，土拍竞争趋于白热化。

“除了东莞，今年上半年地市高热的城市还有不少，多个二线城市土地成交溢价率均超20%，其中表现最为突出的当属合肥，前5月溢价率高达79%。另外，南昌、南宁、哈尔滨、厦门、南京、苏州、杭州等城市的土地市场热度也较高。”马千里分析表示，不少城市住宅市场成交同步放量，这些热点城市也对土拍规则进行了调整。

其中，对土地拍卖规则的调整，以调整最高限价、限制竞拍资格最为常见。马千里分析指出，这类限制主要是为了提高入场门槛，减少参与土拍的企业数量。例如，合肥禁止有关联的母公司、子公司同时参与土地拍卖，杜绝“围标”，违者两年不得参与合肥市范围内的土地竞拍。

近期，杭州的土地溢价率上限也有所调整，将主城区涉宅用地溢价率上限由50%调至30%。苏州则进一步收紧了现房销售价格门槛，超过市场指导价5%-10%需工程竣工验收后，方可申请预售许可。

“各类土拍新规在一定程度上可以减少对地价的盲目追高，短期内有助于缓解地市高热现象，但并未对市场长期走向产生实质性作用。”马千里认为，要维持地价平稳，关键要适度加大土地供应，平衡土地市场供求关系。