首付22万元置业番禺万博商圈！附近新盘卖到6万元/㎡！你敢买吗？

位于番禺万博商圈，紧邻南村万达，步行至地铁7号线南村万博站约 ，番禺有新盘每平方米均价仅售8千多元？

近日，乐居君收到风声，位于番禺万博商圈一个叫“锦麟万博”的新盘在促销，一口价66㎡两房单位总价仅售58万元，折合8700元/㎡！

有没有搞错啊？在乐居君印象中，万博商圈一向是番禺“富人聚集地”，二手房均价4万元+/㎡是常事，在售新房更是少之又少，近期市场关注度较高的就只有金地壹阅府了，人家可是卖到6万元/㎡的啊

那么这个锦麟万博究竟是何方神圣？乐居君决定到现场一探究竟。

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位于万博商圈

均价最低约8700元/㎡

从地铁7号线南村万博站B出口步行 即可到达项目销售中心，虽说它不是对外宣传的“地铁上盖”物业，但出行算是比较方便了。

项目销售中心前还有一公交车站，有多条线路到达附近地铁7号线、3号线站点。

乐居君探盘当日为工作日，项目销售中心颇为冷清，仅有一台客人。销售称由于项目处于清货阶段，所以销售中心人气才不旺。“我们是去年12月开盘的，那才叫一个火爆呢！晚上一波又一波客人来看房，我们忙到晚饭都没时间吃。”销售说道。

看到乐居君有所怀疑的样子，销售还翻朋友圈找“证据”给乐居君看。从视频看来，客人的确很多，但......销售也很多啊

销售介绍，锦麟万博整个项目占地面积为4.8万㎡，最高楼层为19楼，其中1~3层用作商场。项目总货量约1000多套，带装修交付，在2018年12月首次开盘。

目前项目一期已售罄，业主也已经收楼。二期仍在建，户型主要有47㎡复式两房及33㎡复式两房，其中47㎡复式两房也基本售罄，现在只有两套可卖，原因是业主征信不过关。

本次搞活动的一口价单位就是33㎡复式两房。“这个户型我们之前都卖63万元/套的，现在一口价才58万元/套。你想想啊，复式相当于面积是66㎡了，折下来才8千多块钱一平方米，这个价格在郊区都找不到！”

正常人都知道，天上是不会掉馅饼的。至于项目为什么会卖得如此便宜？好了，乐居君现在就揭晓：这是个公寓产品，而且还是只卖使用权不卖产权的那种

虽然乐居君此前也踩过很多类似的产品，但感觉66㎡复式两房这个户型还是可圈可点。

首先从户型图看来，该户型与一般小户型公寓产品无异，都是动静不分离，厨房、餐厅、客厅都在同一空间。

二楼中间则以办公区域隔开，两头分别是一个卧室，说实话，这样的体验十分不好。

66㎡复式两房户型图

但让乐居君比较惊喜的是，该复式户型中空高达5米，让本来狭窄的空间得到纵向延伸，减少了几分压迫感。

但该户型没有阳台，想要晾衣服也只能在室内了。

而47㎡复式两房为双钥匙设计，客户可以只买一层。设计方面，该户型的厨房正对洗手间，往里依次是客厅、卧室，住户私密性也不太好。

47㎡两房户型并没有促销活动，销售称购买一层约60万元，两层约120万元，折合约1.3万元/㎡。

我们刚才都说过，从南村万博地铁站走过来项目销售中心大概 。但从现场图来看，项目二期距离地铁站距离更短，可能仅有不到 的路程。

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最快8年能回本？

项目土地性质原为工业及仓储用地

眼见乐居君仍未有下定的意愿，销售开始说道：“58万元/套这个活动价，说不定今明两天就要结束了。而且47㎡那个户型每一层还带返租，第一年返租3000元/月，第二年返租3300元/月，第三年返租3600元/月。”

首付方面，项目还有一个灵动付款方式：首期一次给22万元，其余款项可申请两年分四期免息，每期最低仅8万元。

至于租金回报率方面，销售更是描绘出一个让乐居君心动的蓝图：

万博商圈就是下一个珠江新城！未来这里有30万人办公，但这里的公寓加起来绝对不超过1万套。

目前这附近随便一个单间都租到3000元/月了，酒店价格也是约400元/晚，按一个月6成的入住率算：400元*30天*0.6=7200元/月。

这样下来，你8年就能回本了。

理想往往很美好，但现实总是残酷。

其一，且不说根据相关机构数据，北上广深一线城市的写字楼市场正面临“凄风苦雨”，空置率上升租金下降。

就谈人流方面，根据规划，万博CBD面积为1.5平方公里，预计总投资718亿元，可容纳10-15万商务办公人士。

何来30万人？

再加上乐居君当日现场所见，万博片区仍处于沙尘滚滚的施工阶段，道路、地铁以及地下城都在加工中，一时三刻要引进大波人口，也是不现实的。

施工中的高楼大厦

其二，万博商圈的loft公寓可谓多如牛毛。乐居君从地铁站到锦麟万博，一路上看到非常多这类型的公寓式酒店广告。

乐居君在X团网上搜索，此类型的酒店式公寓，即使是位于万达广场，价格也不到200元/晚。

周边月租金方面，据中国房价行情数据，万博商圈所在的南村镇近一个月的租金为45.49元/月/㎡。

也就是说，一套40㎡左右的公寓，每月租金为1819.6元。这个价格还是“平均”了区域内大型楼盘的租金。

要知道项目周边住宅均价4万元/㎡起步，房子卖得贵，租金自然也不便宜。

锦麟万博与金地壹阅府仅一街之隔

乐居君翻查相关网站得知，华南碧桂园、保利大都汇及南国奥园等2~3房月租金约为3600~4800元/月。但人家可是大型住宅区，有阳台，有物业，还可以用明火煮饭。

那么问题来了，锦麟万博何来底气能租到400元/晚或3000~4000元/月？

其三，也是最重要的一点。项目售卖的是使用权而不是产权，签订的是一份长达25年的租赁合同。

这里给大家提个醒，在我国，大于20年的租赁条款是是不受法律保护的！

被问到25年后公寓如何处理时，销售也是含糊其辞：“这个要看到时的相关政策，我们也不知道，可能是补地价续签吧。”

据悉，锦麟万博是由开发商广州市顺恩投资咨询有限公司与南村镇官塘村股份合作经济社签订土地租赁合同，再报建而成，租赁日期截止到2045年6月30日。

没有买卖关系，也就不存在产不产权了。项目不能做到一户一个房产证，要是遇到拆迁情况，能不能赔钱，怎么赔，至今只有开发商的一面之词（遭遇拆迁情况，开发商称能一赔三），购房者处于被动位置。

再者，开发商方面承诺会在2019年6月前交楼，若果真的能按时交楼，购房者就享有25年的使用权，但要是晚于这个时间交楼导致购房者使用年限减少，损失该如何赔偿？销售也未有说明。

最后，乐居君在现场相关文件中看到项目所处地块本身是工业及仓储用地，但后期是如何转为商业用地，现场所有文件均未有体现。

近年来，此类型的公寓层出不穷。一方面，这些产品打着情怀的牌，美其名曰让所有人都买得起广州的房子，在这座城市落脚。

另一方面，产品也抓住了投资者“低投入，高回报”的心理，以夸大项目投资回报率来吸引大家眼球。

但事实上，使用权公寓的租金水平真的有那么高吗？购买这类型的产品，真是一点风险都没有吗？相信大家都心中有数。

最后，乐居君想说的是，买房子，还是得留个心眼，再三考虑规避风险啊！

广州乐居

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