严管城市更新大拆大建 住建部新规确保住房租赁市场供需平稳

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王松才

8月10日，住建部发布通知，就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）公开征求意见，征求意见截止时间是8月20日。

意见稿提出，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。同时，强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。

业内认为，这意味着，未来城市旧改将告别大拆大建，从而走向和风细雨般的城市更新，同时，住建部意见稿中也兼顾保障了新市民和低收入群体的租住问题。

城市更新拆除面积原则上不得大于20%

意见稿指出，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

意见稿要求，严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。

意见稿还要求，严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，过去，经济建设、大项目上马对空间的诉求强烈。城市外延扩张受约束时，就想到对老城区大拆大建，这样就可以给大项目、房地产、城市地标腾出空间。

李宇嘉表示，如今，旧改告别大拆大建，走向和风细雨的城市更新。城市告别大拆大建本质上，也是告别房地产依赖，夯实“房住不炒”。告别大拆大建后，因拆迁导致的被动住房需求爆发、炒作“规划概念”等导致房价租金上涨的因素，也就不存在了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是一项“限拆令”。过去一些城市在城市更新中出现了激进和急功近利的做法，违背了城市更新的规律，引起了很多问题，包括导致租赁房源不足和租金上涨等现象，此次“限拆令”比较务实。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，此次意见稿明确了以城市居民居住为导向升级城市更新模式。城市更新的目的是优化城市功能、改造建筑物、保护历史文化，最终提升城市居民的生活环境，而传统的大规模拆建行为则可能会破坏城市独特的风貌，打破居民原有的生活状态，带来居住成本的升高，意见稿出台后，各地需要完善城市更新顶层规划，稳步有效推进城市更新工作。

确保住房租赁市场供需平稳

值得一提的是，此次意见稿还提出，要确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。

黄卉表示，此次住建部意见稿的主要目的是规范各地的城市更新行为，避免大拆大建带来的新的城市问题，尤其是带来的短期内租赁市场供需不平衡问题，推动城市更新进程中租赁市场的平稳发展，保障新市民、低收入困难群体等的租住需求。未来各地将优化和完善城市更新的规划和行动，升级城市更新模式，以城市居民的真正需求为导向，逐步完善城市功能，提升城市人居环境。

同时，黄卉认为，一般情况下，由于老城区、城中村占据交通、教育、医疗等资源的优势，并且城中村租金价格较低，因而租住着大量的新市民、低收入困难群体。而短期内大规模拆建会带来租赁房源的下降，城中村的租客也会转移到其他类型的租赁房源中，导致整个市场的房源供给承压，增加租客的租住成本。意见稿要求“不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设”，并明确住房租金年度涨幅不超过5%，有利于缓解阶段性租赁房源供需不平衡问题，平抑租金价格水平，着力保障新市民、低收入困难群众等的租住需求。

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