WeWork的神奇转折：在疫情中向死而生

来源：互联网
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2021-02-27
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去年，在一系列丑闻曝光后，WeWork上市失败。但一年之后，经历了疫情的风风雨雨，这家共享办公空间公司不仅没有倒下，反而奇迹般地有望借着疫情后的共享办公趋势实现盈利，并且——如果能一直保持这样良好的势头的话——再次发起IPO。

WeWork是一家出租装修精致的共享私人办公空间的公司。WeWork的主要经营模式为：从房东那里租下整栋办公楼或大楼内的办公空间，然后将租来的空间装饰一新，打造出创业公司的办公氛围，接着再将办公桌、办公室或整层或整栋办公楼以高于WeWork租来时的价格，转租给个人和公司。疫情期间，人们大多宅家不出，也采取远程办公。WeWork为此做了一系列重要的调整，以渡过疫情危机。但其实，在疫情来袭之前，WeWork已经采取了一些最重要的举措避免在疫情之前就倒下。

去年，该公司已经与创始人亚当·诺依曼（Adam Neumann）撇清关系。这位创始人塑造的企业文化更贴近一些科技公司惯有的疯狂离谱的企业文化，而与房地产领域的传统文化相去甚远。在他一味地为办公租赁公司追求科技公司享有的高估值时，诺依曼对派对的热衷，挥霍无度的消费以及糟糕的判断力，使得公司越来越偏离原本的目标，甚至差点毁了WeWork。新的首席执行官桑迪普·马斯拉尼（Sandeep Mathrani）在今年2月份临危受命。他的工作是帮助公司回归正途，削减成本，并根除有毒的企业文化，以让曾经备受期待的独角兽起死回生。

WeWork的坚挺证明了灵活办公市场的实力。灵活办公细分市场属于新型房地产行业。除了具备共享办公的特质之外，该细分市场更侧重短期租赁和随时可用的办公空间。考虑到所谓的灵活办公空间在一定程度上就等于把尽可能多的人塞进那一点点的空间里，这个细分市场在疫情期间的适应能力着实令人惊讶。

眼下，随着疫苗的上市，对于那些努力应对分散劳动力所带来的不确定性的公司而言，灵活办公空间的价值主张也变得具有吸引力。

近日谷歌在提交给监管机构的10K报告中提到，新冠期间长时间的远程办公造成的负面影响包括广告收入的减少和办公效率的下降，谷歌提到，会试验混合工作模式，包括重新安排办公室和制定更多的长期远程办公选择。

“根据我们的数据和历史，我们相信，当人们重新燃起对共享办公空间的兴趣时，灵活办公空间将是非常可行的选择。”商业房地产公司世邦魏理仕（CBRE）的业主研究全球主管朱莉·惠兰（Julie Whelan）在最近谈到灵活办公空间时说道，“疫情过后，这个行业将比以往更加强大。”

要了解WeWork的神奇复活，首先需要了解整个灵活办公空间行业以及其前景。

01 灵活办公细分市场方兴未艾？

疫情对办公空间（包括灵活办公空间）的业主和经营者造成了严重影响，这是事实。只有一小部分人目前回到了办公室上班。在最大的办公市场曼哈顿，只有10%的上班族回到公司上班，而有一些人可能以后都不会再回到公司上班。

但是，尽管新的租约减少了，放弃灵活办公空间的人却在少数。根据商业房地产服务巨头高纬物业的数据，截至去年三季度末，美国前23个市场上的灵活办公空间租赁面积约为6710万平方英尺，与2019年底时相比更增加了2.5%。

WeWork的另一竞争对手, 灵活空间提供商Knotel在伦敦为Twiilo提供服务

WeWork及其竞争对手（如Knotel和Industrious）都向个人和公司出租即用型办公空间。这些公司的快速增长已经开始减速，但并没有缩小规模。他们保留了足够的业务，以在疫情期间维持经营，并等待最佳时机的到来——一个灵活办公空间比传统的长租办公室更有吸引力的时代。Industrious表示，其会在明年尽最大努力为现有的办公空间寻找新的客户。

灵活办公空间的吸引力在于，企业可以更加轻松地应对混合办公等趋势。在混合办公模式下，人们走进办公室的频率与以往相比更低，原因也不再相同。灵活办公空间也为那些仍在琢磨未来趋势的公司提供了暂时驻足观望的机会。

房地产专家表示，公司——尤其是大公司——并没有回避灵活办公空间，而是计划逐渐增加他们的灵活办公空间面积，并使灵活办公空间在其未来的产品组合中占据更大比例。世邦魏理仕的一份报告对全球80家公司进行了调查。根据该报告，其中约有86%的公司计划在未来，将灵活办公空间作为他们房地产战略的重要一部分。他们也更有可能倾向于和提供灵活办公空间的办公楼签订租赁合同。

商业房地产服务公司仲量联行（JLL）预测，到2030年，灵活办公空间将在所有办公空间中占到30%。数字商业房地产经纪公司SquareFoot的首席执行官乔纳森·威瑟斯特罗姆（Jonathan Wasserstrum）认为，这一趋势会更快发生。2020年，该公司平台上，对灵活办公空间服务的需求增长了15%。选择灵活办公空间的原因有很多。总的来说，他们代表了疫情之前已经出现的趋势正在加速。

更令人惊讶的是，房地产专家认为，共享空间不会像疫情期间那么令人闻之色变，这要归功于安全措施的广泛采纳以及更重要的是——疫苗即将上市。

世邦魏理仕的朱莉·惠兰说：“管理办公环境的任何人，包括灵活办公空间供应商，都必须制定一套准则，以提供工作环境中的安全性，如空气过滤、保持社交距离、加强清洁、使用口罩等等。只要制定好安全准则并严格遵守，我们认为灵活办公空间与其他类型的办公空间并无区别。”

事实上，疫情反而使得灵活办公空间更受欢迎。

CoStar Advisory Services的执行顾问保罗·莱纳德（Paul Leonard）说：“对于有办公空间需求的企业业主而言，恰好是疫情这些因素，让他们开始重视灵活办公空间这一块。”

也就是，如果意外发生，公司希望，跟签订传统的办公租赁合同相比，他们可以更快地撤回租金支出。他们更愿意支付一定的溢价，来减少不确定性。

高纬物业的美洲地区业主研究主管大卫·史密斯（David Smith）表示，在企业开始重新思考办公室的用途之际，灵活办公空间方兴未艾。

换句话说，企业仍需要办公空间，但需要办公空间的原因已经发生变化。像WeWork这样的公司，处于一个特殊的位置，可以为对未来尚有疑虑的人和公司提供选择。

02 WeWork的奇迹转折

没有人曾预料到，2020年，WeWork竟然依旧处于办公趋势的最前沿。考虑到过去糟糕的处境以及曾经发生的桩桩丑闻，WeWork走向盈利甚至是重新上市的崭新前景尤其令人惊奇。

曾经，徒有科技公司之名的WeWork，却是硅谷实打实的心头好，估值高达470亿美元。最大的投资银行都自告奋勇地想帮助WeWork上市。可惜的是，上市过程无情地揭露了该公司令人震惊的财务灾难和有毒的企业文化。

WeWork计划上市的前一年，公司收入18亿美元，但亏损16亿美元。科技创业公司亏钱并不稀奇，但WeWork的亏损却是源于公司治理和不良行为等更为严重的问题。

就在公司努力向潜在的市场股东证明自己的价值时，WeWork的联合创始人亚当·诺依曼却在玩冲浪，缺席公司会议，又挪用公司的资金充实自己和家人的钱袋。据称，诺依曼的办公室里还有一个“温泉和冰的浴池”。他还花大量的钱去做跟WeWork丝毫不相干的投资，包括一所学校和制造人工波浪的创业公司。他还完全没必要地把公司改名为We Company。

事实证明，私募投资者或许能容忍这样的行为，但公众市场则不然。

因现金流紧张，WeWork的曼哈顿私立学校WeGrow 2019年底关门

2019年底，WeWork取消上市计划，又解雇诺依曼。亲手将公司推向万丈深渊的诺依曼，却依旧在离开时获得一笔17亿美元的巨额离职补偿费。WeWork的主要投资者软银，尽管已经在这家公司上损失数十亿，仍表示打算挽救WeWork。挽救的措施包括减少开支，放缓投资新房地产的速度，以及重新评估已经拥有的房地产。WeWork还裁掉了数千名员工，又变卖了不少非核心业务——包括那个人工波浪制造公司。接着，WeWork请来马斯拉尼，一位以帮助公司转危为安而闻名的高管。最后，We Company也改回了原来的名字：WeWork。

尽管该公司仍未摆脱困境，但至少WeWork已经在尝试回归正途。WeWork已经将亏损幅度缩小一半。去年第三季度，WeWork亏损12亿美元。今年同期，亏损减少至5亿美元，虽然数额依旧庞大，但至少得到了控制。WeWork的会员数和收入也在下降，但相比去年同期降幅不到15%。考虑到WeWork的很多会员都是每月订阅会员且可以随时取消订阅，这样的表现也不算糟糕。

另外，WeWork的会员中，拥有500名或以上员工的企业会员比例正在增加，从去年的43%增长至今年的54%。这些公司有时候会租下整层或整栋办公楼，比起个人会员，也更有价值、更稳定。

WeWork还增加了一些有实际意义的收入项。十月份，该公司推出“企业解决方案”（Business Solutions），来帮助其办公空间内的中小企业处理人力资源和工资派发等事项。在租金之外，企业可以按月订阅这些服务。

WeWork的全球市场主管普拉迪普·辛格（Prabhdeep Singh）在十月份接受采访时说：“此举让WeWork从一家单纯的共享办公空间公司变为一家真正提供端到端企业解决方案的公司。我不会说这就是我们的最终愿景和计划，但这毫无疑问是我们的第一步。”

WeWork还增加了办公室内广告，以允许广告主通过WeWork的办公空间内的数千个屏幕找到自己的潜在客户。

03 事情的另一面

WeWork已经解决了一些重要的问题，也身处一个前景广阔的行业，但这并不能保证WeWork未来的成功。在疫情结束之前，WeWork仍将面临一些严峻的挑战。

WeWork的主要经营模式为：从房东那里租下整栋办公楼或大楼内的办公空间，然后将租来的空间装饰一新，打造出创业公司的办公氛围，接着再将办公桌、办公室或整层或整栋办公楼以高于WeWork租来时的价格，转租给个人和公司。如今这个经营模式的最大挑战之一是，WeWork与房东签订的多数租赁合同发生于疫情之前，房地产市场处于高位之际，当时的租金价格正值最高点。但WeWork现在需要转租这些空间，而此时人们期望的租金低于原先的水平，因为市场上选择更多以及我们正处于经济衰退期。新开的办公地点全部租出去的可能性也更低，因为吸引租客需要时间，所以相比成熟的办公地点，这些新开的办公地点租金收益更少。换句话说，WeWork在新开的办公地点上，入不敷出。

实际情况也是如此、过去几个月中，WeWork在美国多次降价，说明疫情之后，办公空间出租的恢复仍需要时间。

根据独立研究员詹姆斯·哈灵汇编的数据，去年11月初和今年的1月份，WeWork两次降低大多数个人工位和小型办公空间的单位租金。数据显示，总体的平均价格降幅为10%，有些地区的价格降幅达到了25%。

哈灵说，这些价格信息包含在WeWork网站的源代码内，但未向访问该网站的用户显示。一名WeWork发言人拒绝发表评论。但WeWork的首席执行官马斯拉尼承诺，WeWork会在今年年底前实现盈利。

不止WeWork，在美国，办公空间出租价格整体一直在大幅下降。在美国最大的几个城市中，截至去年底，只有不到20%的员工返回办公室。世邦魏理仕预期，到2022年初，业主的要价可能会下降7%，之后才有可能恢复。另外，房地产研究公司Green Street的研究认为，旧金山和纽约等市场受到的冲击可能最为严重。

WeWork的最大竞争对手之一Industrious已经放弃原先的租赁模式，而是与办公楼所有者分享收入。也就是说，Industrious不再向房东支付租金，而是将收入的一部分给予房东。这种协议让Industrious得以在疫情期间继续扩张新的办公地点，同时最小化损失——因为公司的收入减少时，给房东的分成也会相应减少。世邦魏理仕称，预计未来会有更多类似的协议。

另外，办公楼所有者们也在着手进军共享的灵活办公空间。这样一来，像WeWork这样的中间商就可能会被淘汰出局。

最后，WeWork的大部分业务其实来自于传统的共享办公，许多人共享公共的办公场所。疫情结束后，人们是否还愿意选择灵活办公空间内的私人办公室，这一点仍有待观察。眼下，如果WeWork想继续在灵活办公空间领域大展身手，WeWork必须先在疫情的剩余阶段生存下来。

正如CoStar的莱纳德说：“如果你可以生存下来，那么灵活办公空间的这个概念确实非常棒。疫情后的幸存者在未来将表现得更好，迎来第二次蓬勃发展的机会。”

04 借壳上市

“当孙正义第一次选择投资我时，他只用了28分钟。”

最近，有知情人士透露，WeWork前首席执行官亚当·诺伊曼（Adam Neumann）即将与软银集团达成和解，和解内容或可包括WeWork的最新所有者软银支付给诺伊曼的费用减少5亿美元。

根据新的拟议条款，软银或将斥资约15亿美元购买WeWork早期投资者和员工持有的股票。

2019年10月，WeWork上市失败后，软银起初曾同意收购属于诺伊曼和WeWork当前及离职员工的约30亿美元股份。随后，软银对这个纾困方案提出异议。软银的反悔，导致该公司和诺伊曼、和WeWork的董事闹上法庭。

如果双方之间的漫长法律纠纷能够在这次和解之后告一段落的话，WeWork或许有望再次冲击公共市场，不过是通过另一种方式——特殊目的公司收购（SPAC）来上市。

知情人士表示，BowX Acquisition是一家空白支票机构，曾在8月份的IPO中筹资4.2亿美元。这家公司曾主动与WeWork的最大股东软银接触，讨论收购WeWork的可能性。这次收购或给予WeWork大约100亿美元的估值。

如今BowX和软银之间的谈判仍在继续，双方有望在未来数周达成协议。但是，谈判也有可能破裂。考虑到新上市公司必须有能力吸引投资者购买其股票，能否解决诺依曼和其他人提出的诉讼被认为是完成与BowX并购交易的关键。

上市失败前，WeWork在最后一轮私募融资中估值达到为470亿美元，远高于此次收购的估值。即便估值大跌，但这次的并购或许也代表了市场对WeWork商业模式的认可——尽管疫情期间，许多共享办公空间业务摇摇欲坠。同时，这也表明，SPAC的崛起正在改变资本市场。